Chuyển Nhượng Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở: Quy Trình, Chi Phí Và Rủi Ro Khi Mua Chung Cư Chưa Có Sổ

Mua lại một căn hộ chung cư từ người khác khi căn hộ chưa có sổ hồng là tình huống khá phổ biến. Người bán có thể đã ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, đã đóng một phần hoặc gần đủ tiền, nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận. Lúc này, giao dịch thường không gọi là “mua bán căn hộ có sổ”, mà là chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

Nghe thì đơn giản: bên bán chuyển lại hợp đồng, bên mua trả tiền và tiếp tục làm việc với chủ đầu tư. Nhưng trên thực tế, chỉ cần bỏ qua một bước nhỏ như chưa kiểm tra dự án có bị thế chấp không, chủ đầu tư có xác nhận chuyển nhượng không, bên bán còn nợ phí quản lý không, hoặc hồ sơ cấp sổ đã nộp chưa, người mua có thể gặp rủi ro lớn.

Bài viết này giúp bạn hiểu rõ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là gì, khi nào được chuyển nhượng, quy trình làm ra sao, chi phí nào cần chuẩn bị và những điểm phải kiểm tra trước khi đặt cọc.

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là gì?

Hiểu đơn giản, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là việc người đã ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư chuyển lại quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng đó cho người khác.

Ví dụ: Anh A mua một căn hộ dự án từ chủ đầu tư, đã ký hợp đồng mua bán và đóng 70% giá trị căn hộ. Căn hộ chưa có sổ hồng. Nay anh A muốn bán lại cho chị B. Nếu đủ điều kiện, hai bên sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Sau khi hoàn tất thủ tục và được chủ đầu tư xác nhận, chị B sẽ tiếp tục đứng vào vị trí của anh A trong hợp đồng với chủ đầu tư.

Điểm cần nhớ: người mua không chỉ “mua căn hộ”, mà đang mua lại quyền nhận căn hộ và quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng với chủ đầu tư. Vì vậy, ngoài giá mua, bạn cần kiểm tra cả hợp đồng gốc, tiến độ thanh toán, biên bản bàn giao, tình trạng nợ phí và pháp lý dự án.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhóm hợp đồng được chuyển nhượng gồm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn; quy định này không áp dụng cho hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

Phân biệt chuyển nhượng hợp đồng và mua bán căn hộ đã có sổ

Đây là điểm nhiều người mua lần đầu dễ nhầm.

Nếu căn hộ đã có sổ hồng, giao dịch thường là mua bán nhà ở đã có Giấy chứng nhận. Hai bên ký hợp đồng mua bán công chứng, kê khai thuế phí, rồi làm thủ tục sang tên trên sổ.

Nếu căn hộ chưa có sổ, nhưng đã có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, giao dịch thường đi theo hướng chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Sau khi hoàn tất chuyển nhượng và được chủ đầu tư xác nhận, người mua mới sẽ tiếp tục chờ cấp sổ theo tiến độ và hồ sơ của dự án.

Vì vậy, khi xem căn hộ chung cư, bạn nên hỏi ngay:

• Căn hộ đã có sổ hồng chưa?

• Nếu chưa có sổ, đã ký hợp đồng mua bán hay mới chỉ có văn bản đặt cọc/thỏa thuận giữ chỗ?

• Hồ sơ đề nghị cấp sổ đã nộp cho cơ quan nhà nước chưa?

• Chủ đầu tư có đang hỗ trợ xác nhận chuyển nhượng không?

Nếu người bán chỉ nói “cứ đặt cọc trước rồi tính”, bạn nên chậm lại.

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

Không phải hợp đồng mua bán chung cư nào cũng chuyển nhượng được. Người mua cần kiểm tra điều kiện trước khi đặt cọc, vì nếu hợp đồng không đủ điều kiện chuyển nhượng thì tiền cọc có thể bị kẹt.

Đối với nhà ở thương mại, đặc biệt là căn hộ chung cư dự án

Một số điều kiện quan trọng cần kiểm tra gồm:

Thứ nhất, căn hộ thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Nếu hồ sơ cấp sổ đã nộp, giao dịch có thể phải xử lý theo hướng khác, tùy tình trạng thực tế.

Xem thêm Sang tên đất cho con: Thủ tục, thuế phí và lưu ý để tránh tranh chấp

Thứ hai, hợp đồng mua bán không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý, giải quyết.

Thứ ba, căn hộ không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Thứ tư, phải có hợp đồng mua bán được xác lập đúng quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản. Các điều kiện này được nêu tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Ngoài ra, việc chuyển nhượng thường phải là chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng. Nếu trong một hợp đồng có nhiều căn và chỉ muốn chuyển nhượng một căn, các bên cần xem lại phụ lục hoặc sửa đổi hợp đồng cho rõ phần chuyển nhượng.

Đối với nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội có cơ chế riêng và bị hạn chế chuyển nhượng chặt hơn nhà ở thương mại. Người mua không nên áp dụng máy móc quy trình chuyển nhượng căn hộ thương mại cho nhà ở xã hội.

Theo Luật Nhà ở 2023, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, trừ trường hợp bán lại cho chủ đầu tư hoặc cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội với giá tối đa bằng giá trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Sau thời hạn 5 năm và nếu đã được cấp Giấy chứng nhận, bên mua có thể bán lại theo cơ chế thị trường theo quy định.

Vì vậy, nếu căn hộ bạn định mua là nhà ở xã hội, cần kiểm tra kỹ: thời điểm thanh toán đủ tiền, đã đủ 5 năm chưa, đã có sổ chưa, người mua mới có thuộc đối tượng được mua hay không và chủ đầu tư/cơ quan quản lý có chấp thuận không.

Quy trình chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

Quy trình thực tế có thể khác nhau theo từng dự án, từng địa phương và tình trạng hồ sơ. Tuy nhiên, với căn hộ thương mại chưa có sổ, người mua có thể hình dung theo các bước sau.

Bước 1: Kiểm tra hồ sơ trước khi đặt cọc

Trước khi chuyển tiền cọc, người mua nên yêu cầu xem:

• Hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư.

• Phụ lục hợp đồng, lịch thanh toán, các văn bản điều chỉnh nếu có.

• Biên lai, chứng từ thể hiện số tiền người bán đã nộp cho chủ đầu tư.

• Biên bản bàn giao căn hộ nếu căn hộ đã bàn giao.

• Xác nhận không nợ phí quản lý, phí vận hành, phí gửi xe hoặc các khoản liên quan nếu đã nhận nhà.

• Văn bản hoặc xác nhận từ chủ đầu tư về việc căn hộ đủ điều kiện chuyển nhượng.

• Tình trạng thế chấp, tranh chấp, phong tỏa hoặc vướng mắc pháp lý của dự án.

Không nên chỉ dựa vào lời nói của người bán hoặc môi giới. Với căn hộ chưa có sổ, chủ đầu tư là bên rất quan trọng vì họ sẽ xác nhận việc chuyển nhượng.

Bước 2: Thỏa thuận đặt cọc rõ điều kiện

Hợp đồng đặt cọc nên ghi rõ giao dịch chỉ tiếp tục nếu hợp đồng mua bán đủ điều kiện chuyển nhượng và chủ đầu tư xác nhận được việc chuyển nhượng.

Xem thêm Thanh lý hợp đồng mua bán nhà: quy trình chấm dứt an toàn, tránh tranh chấp về sau

Một số nội dung nên có trong thỏa thuận cọc:

• Giá chuyển nhượng thực tế.

• Số tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư.

• Số tiền còn phải thanh toán tiếp.

• Bên nào chịu thuế thu nhập cá nhân, phí công chứng, chi phí hồ sơ.

• Thời hạn công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.

• Điều kiện hoàn cọc nếu chủ đầu tư không xác nhận chuyển nhượng do lỗi hồ sơ hoặc do căn hộ không đủ điều kiện.

• Cam kết người bán không có tranh chấp, không thế chấp, không nợ phí.

Đây là bước giúp người mua tự bảo vệ mình trước khi đi sâu vào giao dịch.

Bước 3: Lập hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng

Theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thống nhất lập hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu tại Phụ lục XI; hợp đồng chuyển nhượng được lập thành nhiều bản để lưu tại chủ đầu tư, cơ quan thuế, cơ quan cấp Giấy chứng nhận và các bên liên quan.

Nếu bên chuyển nhượng là cá nhân, thông thường hồ sơ sẽ được đưa đi công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản. Hồ sơ công chứng thường gồm hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán gốc, chứng từ đã thanh toán cho chủ đầu tư, biên bản bàn giao nếu có và các giấy tờ khác theo quy định công chứng/chứng thực.

Trường hợp bên chuyển nhượng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc công chứng, trừ khi các bên có nhu cầu.

Bước 4: Kê khai và nộp thuế, phí liên quan

Sau khi công chứng hoặc hoàn tất việc ký hợp đồng chuyển nhượng trong trường hợp không bắt buộc công chứng, các bên thực hiện nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí liên quan.

Về thuế thu nhập cá nhân, chuyển nhượng bất động sản thường áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng; tuy nhiên, người mua nên kiểm tra lại với cơ quan thuế hoặc đơn vị chuyên môn trong từng trường hợp cụ thể, nhất là khi giao dịch có yếu tố miễn, giảm hoặc chuyển nhượng giữa người thân.

Bước 5: Nộp hồ sơ cho chủ đầu tư để xác nhận chuyển nhượng

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ thuế, một trong các bên nộp hồ sơ cho chủ đầu tư để đề nghị xác nhận việc chuyển nhượng. Hồ sơ thường gồm hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán gốc/phụ lục liên quan và giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn, giảm thuế.

Theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ giấy tờ, chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra, xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào cho việc này. Sau khi chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký.

Đây là mốc rất quan trọng. Với người mua, chỉ khi chủ đầu tư xác nhận thì việc nhận chuyển nhượng mới thực sự “đi vào hệ thống” của dự án.

Chi phí khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư

Chi phí có thể khác nhau theo từng giao dịch, nhưng người mua nên dự trù các nhóm sau.

Thuế thu nhập cá nhân

Thông thường, bên bán là người có thu nhập từ chuyển nhượng nên sẽ chịu thuế thu nhập cá nhân, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, trên thị trường, nhiều giao dịch thỏa thuận “giá net”, tức người mua chịu thay một số khoản thuế phí. Vì vậy, cần ghi thật rõ trong hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng.

Phí công chứng hoặc chứng thực

Nếu giao dịch phải công chứng, các bên cần thanh toán phí công chứng và thù lao công chứng theo quy định/biểu phí áp dụng tại tổ chức hành nghề công chứng. Trước khi ký, nên hỏi rõ tổng chi phí dự kiến.

Xem thêm Hợp Đồng Mua Bán Nhà Hình Thành Trong Tương Lai Khác Gì Nhà Có Sẵn? Rủi Ro & Cách Kiểm Tra

Các khoản còn phải thanh toán cho chủ đầu tư

Người mua cần tách bạch giữa “tiền trả cho người bán” và “tiền còn phải đóng cho chủ đầu tư”.

Ví dụ, căn hộ có giá hợp đồng gốc 3 tỷ đồng. Người bán đã đóng 2,1 tỷ đồng cho chủ đầu tư. Hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 2,4 tỷ đồng. Khi đó, người mua cần biết mình trả cho người bán bao nhiêu, còn phải đóng tiếp cho chủ đầu tư bao nhiêu, thời hạn đóng khi nào, nếu chậm thì bị phạt ra sao.

Phí quản lý, phí vận hành và các khoản tồn đọng

Nếu căn hộ đã bàn giao, cần kiểm tra phí quản lý, điện nước, phí gửi xe, phí bảo trì, phí sửa chữa hoặc các khoản phạt phát sinh. Nên yêu cầu người bán cung cấp xác nhận không nợ phí từ ban quản lý hoặc chủ đầu tư trước khi ký chính thức.

“Phí sang tên” do chủ đầu tư yêu cầu

Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng và không được thu chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng. Nếu thực tế phát sinh khoản thu từ chủ đầu tư hoặc đơn vị liên quan, người mua nên yêu cầu văn bản, căn cứ thu và phân biệt rõ đó là phí gì: phí xác nhận chuyển nhượng, phí quản lý hồ sơ, phí dịch vụ khác hay khoản nợ tồn đọng của căn hộ.

Rủi ro khi mua bán chuyển nhượng hợp đồng

Dự án vướng pháp lý, chậm cấp sổ

Một căn hộ chưa có sổ có thể do dự án đang trong tiến độ bình thường, nhưng cũng có thể do dự án vướng pháp lý, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, sai phép, điều chỉnh quy hoạch hoặc chưa đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

Người mua nên hỏi rõ: dự án đã có căn nào được cấp sổ chưa, chủ đầu tư đã nộp hồ sơ cấp sổ chưa, lý do chậm cấp sổ là gì, có văn bản thông báo nào từ cơ quan nhà nước không.

Căn hộ hoặc hợp đồng đang bị thế chấp

Nếu căn hộ/hợp đồng đang được dùng để bảo đảm khoản vay, việc chuyển nhượng cần có sự đồng ý hoặc giải chấp theo quy định và thỏa thuận với bên nhận thế chấp. Người mua không nên thanh toán phần lớn tiền khi chưa rõ tình trạng thế chấp.

Chủ đầu tư không xác nhận chuyển nhượng

Dù hai bên đã ký cọc, nếu chủ đầu tư không xác nhận do hồ sơ không đủ điều kiện, người mua có thể gặp rắc rối. Vì vậy, trước khi đặt cọc, nên liên hệ trực tiếp bộ phận pháp lý/chăm sóc khách hàng của chủ đầu tư để xác minh.

Người bán còn nợ tiền hoặc nợ phí

Người bán có thể còn nợ tiến độ thanh toán, phí quản lý, tiền điện nước, phí gửi xe hoặc khoản phạt chậm thanh toán. Nếu không kiểm tra, người mua mới có thể bị yêu cầu xử lý các khoản này trước khi được xác nhận hoặc nhận bàn giao.

Giá chuyển nhượng ghi thấp hơn thực tế

Một số bên muốn ghi giá chuyển nhượng thấp để giảm nghĩa vụ thuế. Đây là rủi ro cho cả hai bên. Khi xảy ra tranh chấp, người mua có thể khó chứng minh số tiền đã thanh toán thực tế nếu không có chứng từ rõ ràng.

Kinh nghiệm đàm phán khi mua lại hợp đồng mua bán chung cư

Khi đàm phán, người mua không nên chỉ nhìn vào “giá chênh” hoặc giá tổng. Hãy tính đầy đủ:

• Giá trả cho người bán.

• Khoản còn phải đóng cho chủ đầu tư.

• Thuế, phí công chứng, chi phí hồ sơ.

• Phí quản lý hoặc khoản nợ còn tồn.

• Chi phí sửa chữa, hoàn thiện nếu căn hộ đã bàn giao.

• Rủi ro chờ sổ nếu dự án chưa rõ thời điểm cấp Giấy chứng nhận.

Một cách an toàn hơn là chia tiến độ thanh toán thành nhiều đợt. Ví dụ: đặt cọc nhỏ sau khi kiểm tra hồ sơ sơ bộ; thanh toán tiếp khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng; giữ lại một phần đến khi chủ đầu tư xác nhận xong. Cách này giúp người mua giảm rủi ro nếu hồ sơ bị vướng ở bước cuối.

Những lỗi thường gặp

• Đặt cọc khi chưa hỏi chủ đầu tư căn hộ có đủ điều kiện chuyển nhượng không.

• Không phân biệt căn hộ chưa có sổ với căn hộ đã có sổ.

• Không kiểm tra hợp đồng mua bán gốc và phụ lục thanh toán.

  Xem thêm Hợp đồng mua bán nhà 3 bên: Quy trình chi tiết khi mua nhà bằng vay ngân hàng

• Không yêu cầu chứng từ người bán đã đóng tiền cho chủ đầu tư.

• Không kiểm tra dự án có bị thế chấp, tranh chấp, phong tỏa hoặc chậm cấp sổ không.

• Không hỏi rõ bên nào chịu thuế thu nhập cá nhân và phí công chứng.

• Không xin xác nhận không nợ phí quản lý, phí vận hành.

• Tin vào lời hứa “chủ đầu tư sẽ hỗ trợ” nhưng không có xác nhận cụ thể.

• Mua nhà ở xã hội như mua căn hộ thương mại, bỏ qua điều kiện chuyển nhượng riêng.

• Ghi giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế, gây rủi ro khi phát sinh tranh chấp.

Checklist dành cho người mua nhà

Trước khi đặt cọc mua lại hợp đồng mua bán chung cư, hãy kiểm tra:

• Căn hộ đã có sổ hồng chưa?

• Nếu chưa có sổ, hồ sơ cấp sổ đã nộp chưa?

• Người bán có hợp đồng mua bán gốc không?

• Có phụ lục, biên bản bàn giao, chứng từ thanh toán đầy đủ không?

• Chủ đầu tư có xác nhận căn hộ đủ điều kiện chuyển nhượng không?

• Căn hộ có đang thế chấp, tranh chấp, kê biên hoặc bị phong tỏa không?

• Người bán còn nợ tiền chủ đầu tư không?

• Căn hộ đã bàn giao chưa, có nợ phí quản lý không?

• Tổng số tiền bạn phải trả gồm những khoản nào?

• Bên nào chịu thuế, phí công chứng, chi phí hồ sơ?

• Có điều khoản hoàn cọc nếu chủ đầu tư không xác nhận chuyển nhượng không?

  Xem thêm Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu khi nào? 10 trường hợp người mua cần tránh

• Nếu là nhà ở xã hội, đã kiểm tra điều kiện chuyển nhượng riêng chưa?

Kết luận

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là một cách phổ biến để mua lại căn hộ chung cư chưa có sổ, nhưng đây không phải giao dịch nên làm vội. Người mua cần hiểu rằng mình đang nhận lại quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng với chủ đầu tư, nên mọi thứ phải rõ từ hồ sơ gốc, tiến độ thanh toán, nghĩa vụ thuế phí đến xác nhận cuối cùng của chủ đầu tư.

Trước khi xuống tiền, hãy kiểm tra kỹ pháp lý dự án, tình trạng hợp đồng, nghĩa vụ tài chính và điều kiện chuyển nhượng. Nếu hồ sơ phức tạp, giá trị giao dịch lớn hoặc dự án có dấu hiệu chậm sổ, bạn nên tham khảo thêm ý kiến công chứng viên, luật sư, ngân hàng hoặc cơ quan có thẩm quyền tại địa phương.

La Bàn Nhà sẽ tiếp tục đồng hành cùng bạn trong các bước kiểm tra pháp lý, so sánh lựa chọn và chuẩn bị tài chính trước khi mua nhà, để mỗi quyết định xuống tiền đều chắc chắn hơn.

FAQ

Câu hỏi 1: Chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư có phải công chứng không?

Trả lời: Nếu bên chuyển nhượng là cá nhân, hợp đồng chuyển nhượng thường phải công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản. Nếu bên chuyển nhượng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc công chứng, trừ khi các bên có nhu cầu.

Câu hỏi 2: Mua lại hợp đồng khi người bán chưa đóng đủ tiền cho chủ đầu tư có được không?

Trả lời: Có thể được nếu hợp đồng đủ điều kiện chuyển nhượng và chủ đầu tư xác nhận. Tuy nhiên, người mua cần biết rõ số tiền người bán đã đóng, số tiền còn phải đóng tiếp, thời hạn thanh toán và khoản phạt nếu chậm tiến độ.

Câu hỏi 3: Chủ đầu tư có được thu phí xác nhận chuyển nhượng không?

Trả lời: Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào khi xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng. Nếu có khoản thu phát sinh, người mua nên yêu cầu văn bản và căn cứ thu rõ ràng.

Câu hỏi 4: Chuyển nhượng nhà ở xã hội bị hạn chế thế nào?

Trả lời: Nhà ở xã hội có quy định riêng. Trong thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, bên mua không được bán lại tự do, trừ một số trường hợp như bán lại cho chủ đầu tư hoặc cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo giá giới hạn.

Câu hỏi 5: Khi nào người mua mới được đứng tên sổ hồng?

Trả lời: Sau khi chuyển nhượng hợp đồng hợp lệ và được chủ đầu tư xác nhận, người nhận chuyển nhượng sau cùng sẽ là người được cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật đất đai, nếu dự án và hồ sơ đáp ứng điều kiện.

Câu hỏi 6: Có nên đặt cọc trước khi hỏi chủ đầu tư không?

Trả lời: Không nên. Tốt nhất hãy kiểm tra với chủ đầu tư trước về tình trạng căn hộ, điều kiện chuyển nhượng, hồ sơ cần chuẩn bị và các khoản còn tồn đọng. Nếu vẫn đặt cọc, hợp đồng cọc cần có điều khoản hoàn cọc khi căn hộ không đủ điều kiện chuyển nhượng.