Hợp đồng mua bán nhà chung cư chưa có sổ: checklist kiểm tra trước khi đặt cọc

Mua một căn hộ đã bàn giao nhưng “chưa ra sổ” là tình huống khá phổ biến trên thị trường chung cư. Người bán có thể đang đứng tên trên hợp đồng mua bán nhà chung cư với chủ đầu tư, đã nhận nhà, đang ở hoặc cho thuê, nhưng chưa được cấp sổ hồng riêng cho căn hộ.

Với người mua, điểm hấp dẫn thường là giá có thể mềm hơn căn hộ đã có sổ, vị trí đã rõ, nhà đã nhìn thấy thực tế. Nhưng rủi ro cũng nằm ở chỗ: bạn không chỉ mua một căn hộ đang hiện hữu, mà còn nhận chuyển giao quyền và nghĩa vụ từ hợp đồng mua bán ban đầu.

Nói đơn giản, trước khi xuống tiền, người mua không nên chỉ xem nhà, đo diện tích, hỏi nội thất. Việc quan trọng hơn là phải đọc kỹ hợp đồng mua bán nhà chung cư chưa có sổ, kiểm tra chủ đầu tư, tình trạng thanh toán, công nợ, thế chấp và điều kiện chuyển nhượng hợp đồng.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chỉ đặt ra trong một số trường hợp nhất định, đáng chú ý là khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho bên mua; hợp đồng không có tranh chấp; căn hộ không thuộc diện kê biên, thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Căn hộ chưa có sổ được giao dịch trong tình huống nào?

Căn hộ chung cư “chưa có sổ” có thể rơi vào vài tình huống khác nhau:

• Căn hộ mua trực tiếp từ chủ đầu tư, đã ký hợp đồng mua bán nhưng dự án chưa hoàn tất thủ tục cấp sổ.

• Căn hộ đã bàn giao, người mua cũ đang sử dụng nhưng chưa được cấp sổ hồng riêng.

• Căn hộ đang trong quá trình làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận.

• Căn hộ chuyển nhượng lại từ cá nhân cho cá nhân thông qua hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán.

Người mua cần phân biệt rõ: nếu căn hộ đã có sổ, giao dịch thường đi theo hướng mua bán căn hộ có giấy chứng nhận và làm thủ tục sang tên. Còn nếu căn hộ chưa có sổ, giao dịch thường xoay quanh việc sang tên hợp đồng mua bán chung cư hoặc chuyển nhượng quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư.

Đây là lý do bạn phải xem căn hộ thực tế, nhưng không được dừng ở căn hộ thực tế. Một căn nhà nhìn đẹp, đã có người ở, nội thất đầy đủ vẫn có thể vướng công nợ, chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, bị thế chấp, hoặc hồ sơ với chủ đầu tư chưa rõ ràng.

Giấy tờ người mua cần yêu cầu trước khi đặt cọc

Khi mua căn hộ chưa có sổ, bạn nên yêu cầu người bán cung cấp hồ sơ trước khi bàn đến việc đặt cọc. Không cần quá vội vì “sợ mất căn”. Với loại giao dịch này, chậm một chút để kiểm tra kỹ thường an toàn hơn nhanh một chút rồi mắc kẹt.

Hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư

Đây là giấy tờ quan trọng nhất. Người mua cần xem bản chính hoặc bản sao có đối chiếu từ bản chính của hợp đồng mua bán căn hộ giữa người bán và chủ đầu tư.

Khi đọc hợp đồng, hãy kiểm tra:

• Tên người mua trên hợp đồng có đúng là người đang bán không.

  Xem thêm Sổ đỏ hộ gia đình là gì? Người mua cần kiểm tra ai có quyền ký bán

• Thông tin căn hộ: mã căn, tầng, block/tháp, diện tích thông thủy, diện tích tim tường nếu có.

• Giá bán ban đầu và tiến độ thanh toán.

• Quy định về chuyển nhượng hợp đồng.

• Điều khoản về phí bảo trì, phí quản lý, chỗ đỗ xe, phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng.

• Điều khoản phạt chậm thanh toán, chậm bàn giao hoặc các nghĩa vụ còn tồn tại.

Nếu người đứng ra bán không phải người có tên trong hợp đồng, cần làm rõ quan hệ ủy quyền, thừa kế, tài sản chung vợ chồng hoặc giao dịch qua nhiều lần chuyển nhượng trước đó.

Biên bản bàn giao căn hộ

Nếu căn hộ đã bàn giao, hãy yêu cầu biên bản bàn giao. Giấy này giúp bạn biết thời điểm nhận nhà, tình trạng bàn giao, danh mục trang thiết bị và các ghi nhận giữa chủ đầu tư với người mua ban đầu.

Đừng chỉ nghe người bán nói “nhà nguyên bản chủ đầu tư” hoặc “đã bao gồm toàn bộ nội thất”. Bạn nên lập danh mục riêng: máy lạnh, bếp, rèm, tủ, thiết bị vệ sinh, khóa cửa, hệ thống đèn, máy nước nóng, nội thất rời… Món nào để lại, món nào không để lại, cần ghi rõ trong thỏa thuận đặt cọc hoặc phụ lục.

Xác nhận thanh toán, công nợ và nghĩa vụ tài chính

Một căn hộ chưa có sổ có thể đã thanh toán 95%, 98% hoặc còn giữ lại một phần chờ ra sổ. Người mua cần biết chính xác người bán đã đóng bao nhiêu tiền cho chủ đầu tư và còn nợ khoản nào.

Nên yêu cầu:

• Phiếu thu, sao kê hoặc xác nhận thanh toán từ chủ đầu tư.

• Xác nhận không nợ phí quản lý, phí gửi xe, phí dịch vụ.

• Xác nhận phí bảo trì đã đóng hay chưa.

• Thông tin các khoản phạt, lãi chậm thanh toán nếu có.

• Nghĩa vụ tài chính còn lại khi làm sổ.

Theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, hồ sơ công chứng chuyển nhượng hợp đồng có thể cần bản chính hợp đồng đã ký với chủ đầu tư, giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng đã nộp cho chủ đầu tư, biên bản bàn giao nếu có và các giấy tờ khác theo quy định về công chứng, chứng thực.

Xác nhận tình trạng thế chấp hoặc hạn chế chuyển nhượng

Đây là điểm nhiều người mua dễ bỏ qua. Căn hộ có thể liên quan đến khoản vay ngân hàng của người bán, hoặc dự án/căn hộ có tình trạng thế chấp cần được giải chấp, xác nhận hoặc đồng ý từ bên nhận thế chấp.

Bạn nên hỏi rõ:

• Người bán có đang vay ngân hàng bằng hợp đồng mua bán căn hộ không?

• Bản gốc hợp đồng đang do ai giữ: người bán, ngân hàng hay chủ đầu tư?

  Xem thêm Thanh lý hợp đồng mua bán nhà: quy trình chấm dứt an toàn, tránh tranh chấp về sau

• Nếu có vay, ngân hàng có đồng ý giải chấp hoặc cho chuyển nhượng không?

• Chủ đầu tư có xác nhận căn hộ đủ điều kiện chuyển nhượng không?

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nêu điều kiện căn hộ thuộc hợp đồng chuyển nhượng không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý. Vì vậy, người mua không nên thanh toán phần lớn tiền khi chưa rõ đường đi của hồ sơ giải chấp hoặc xác nhận chuyển nhượng.

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư cần lưu ý

Không phải cứ người bán có hợp đồng mua bán là người mua có thể nhận chuyển nhượng ngay. Về nguyên tắc, giao dịch cần đáp ứng điều kiện pháp luật và quy trình của chủ đầu tư.

Một số điểm quan trọng:

1. Thứ nhất, căn hộ thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho người mua. Nếu hồ sơ cấp sổ đã nộp, hướng xử lý có thể khác và cần hỏi trực tiếp chủ đầu tư, văn phòng công chứng hoặc cơ quan chuyên môn.

2. Thứ hai, hợp đồng mua bán không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý, giải quyết. Nếu căn hộ đang tranh chấp giữa vợ chồng, người thừa kế, người đồng sở hữu hoặc giữa người mua và chủ đầu tư, bạn nên dừng lại để kiểm tra.

3. Thứ ba, việc chuyển nhượng thường thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Nếu một hợp đồng mua nhiều căn nhưng chỉ chuyển nhượng một căn, các bên có thể phải sửa đổi hợp đồng hoặc ký phụ lục trước khi chuyển nhượng.

4. Thứ tư, sau khi hoàn tất nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí liên quan, hồ sơ sẽ được nộp cho chủ đầu tư để xác nhận việc chuyển nhượng. Theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ giấy tờ, chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra, xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng và không được thu khoản kinh phí nào cho việc xác nhận này.

Người mua nên thanh toán như thế nào để giảm rủi ro?

Với căn hộ chưa có sổ, nguyên tắc an toàn là không thanh toán hết tiền chỉ vì đã ký giấy đặt cọc viết tay hoặc đã xem nhà ưng ý.

Một cách chia tiến độ hợp lý có thể là:

• Đặt cọc một khoản vừa phải sau khi đã xem hồ sơ cơ bản.

• Thanh toán thêm khi công chứng hoặc ký hợp đồng chuyển nhượng hợp lệ.

• Giữ lại một phần tiền cho đến khi chủ đầu tư xác nhận chuyển nhượng.

• Nếu có vay ngân hàng hoặc giải chấp, tiền nên đi theo quy trình ba bên rõ ràng: người mua, người bán, ngân hàng.

• Mọi khoản thanh toán nên có chứng từ, nội dung chuyển khoản rõ ràng.

  Xem thêm Đất Đã Có Sổ Đỏ Nằm Trong Quy Hoạch: Có An Toàn Khi Mua Và Làm Gì Khi Bị Tranh Chấp?

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ pháp luật; riêng chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền theo hợp đồng qua tài khoản tại tổ chức tín dụng hợp pháp tại Việt Nam.

Những lỗi thường gặp khi mua chung cư chưa có sổ

• Chỉ xem căn hộ thực tế, không đọc hợp đồng mua bán gốc.

• Tin vào lời nói “sắp ra sổ rồi” nhưng không kiểm tra hồ sơ với chủ đầu tư.

• Không xác minh người bán đã thanh toán bao nhiêu và còn nợ khoản nào.

• Không hỏi căn hộ có đang thế chấp ngân hàng hay không.

• Đặt cọc quá nhiều khi chưa biết có chuyển nhượng được không.

• Không ghi rõ nội thất, thiết bị, phí quản lý, phí bảo trì, chỗ đỗ xe.

Checklist dành cho người mua nhà trước khi đặt cọc

Trước khi đặt cọc mua căn hộ chung cư chưa có sổ, bạn nên kiểm tra tối thiểu các đầu mục sau:

• Bản chính hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.

• Thông tin căn hộ trên hợp đồng khớp với căn thực tế.

  Xem thêm Có nên mua nhà công chứng vi bằng không? Hiểu đúng trước khi xuống tiền

• Người bán đúng là người đứng tên hợp đồng hoặc có giấy tờ hợp lệ để giao dịch.

• Biên bản bàn giao căn hộ nếu nhà đã nhận bàn giao.

• Phiếu thu, xác nhận thanh toán, lịch sử đóng tiền cho chủ đầu tư.

• Xác nhận công nợ phí quản lý, phí dịch vụ, phí gửi xe.

• Tình trạng phí bảo trì 2%.

• Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng theo hợp đồng gốc.

• Xác nhận từ chủ đầu tư về việc căn hộ có đủ điều kiện chuyển nhượng hay không.

• Tình trạng thế chấp, giải chấp hoặc đồng ý của ngân hàng nếu có vay.

• Danh mục nội thất, thiết bị bàn giao kèm căn hộ.

• Thỏa thuận rõ ai chịu thuế, phí, lệ phí, phí công chứng.

• Tiến độ thanh toán chia theo từng mốc hồ sơ.

• Điều khoản xử lý nếu không chuyển nhượng được.

• Kiểm tra thêm với văn phòng công chứng, chủ đầu tư hoặc đơn vị pháp lý trước khi ký.

Kết luận

Mua căn hộ chưa có sổ không nhất thiết là xấu, nhưng đây là giao dịch cần kiểm tra kỹ hơn căn hộ đã có sổ. Người mua cần hiểu rằng mình đang nhận chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ từ hợp đồng mua bán nhà chung cư, vì vậy giấy tờ quan trọng không chỉ là căn nhà đang nhìn thấy, mà là toàn bộ hồ sơ pháp lý phía sau căn nhà đó.

Trước khi đặt cọc, hãy kiểm tra hợp đồng mua bán gốc, xác nhận thanh toán, công nợ, thế chấp, điều kiện chuyển nhượng và vai trò xác nhận của chủ đầu tư. Với các điểm pháp lý, thuế phí, công chứng hoặc vay ngân hàng, người mua nên hỏi thêm văn phòng công chứng, ngân hàng, chủ đầu tư hoặc đơn vị chuyên môn để có hướng xử lý phù hợp từng trường hợp.

Xem thêm Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu khi nào? 10 trường hợp người mua cần tránh

La Bàn Nhà sẽ tiếp tục đồng hành cùng bạn trong các bước kiểm tra, so sánh và chuẩn bị trước khi mua nhà, để mỗi quyết định xuống tiền đều có thêm cơ sở và bớt rủi ro.

FAQ

Câu hỏi 1: Mua chung cư chưa có sổ có an toàn không?

Trả lời: Có thể an toàn nếu căn hộ đủ điều kiện chuyển nhượng, hồ sơ rõ ràng, không tranh chấp, không vướng thế chấp hoặc đã có phương án giải chấp hợp lệ. Tuy nhiên, người mua cần kiểm tra kỹ với chủ đầu tư, văn phòng công chứng và đơn vị chuyên môn trước khi đặt cọc.

Câu hỏi 2: Sang tên hợp đồng mua bán chung cư làm ở đâu?

Trả lời: Thông thường các bên lập hợp đồng chuyển nhượng, thực hiện công chứng nếu thuộc trường hợp cần công chứng, hoàn tất nghĩa vụ thuế phí, sau đó nộp hồ sơ cho chủ đầu tư để xác nhận chuyển nhượng. Trình tự cụ thể có thể khác theo hồ sơ từng dự án và quy định áp dụng tại thời điểm giao dịch.

Câu hỏi 3: Căn hộ chưa có sổ có công chứng được không?

Trả lời: Căn hộ chưa có sổ thường không công chứng hợp đồng mua bán căn hộ theo kiểu đã có giấy chứng nhận, mà có thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nếu đáp ứng điều kiện. Người mua nên hỏi trước văn phòng công chứng nơi có căn hộ để biết hồ sơ cần chuẩn bị.

Câu hỏi 4: Có cần chủ đầu tư xác nhận chuyển nhượng không?

Trả lời: Trong nhiều trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chưa có sổ, xác nhận của chủ đầu tư là bước rất quan trọng để bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ với chủ đầu tư. Không nên thanh toán hết tiền trước khi rõ bước xác nhận này.

Câu hỏi 5: Có vay ngân hàng khi căn hộ chưa có sổ được không?

Trả lời: Có thể có ngân hàng xem xét cho vay dựa trên hợp đồng mua bán, dự án, chủ đầu tư và hồ sơ tài chính của người vay. Tuy nhiên, điều kiện vay phụ thuộc từng ngân hàng, từng dự án và từng thời điểm, nên người mua cần hỏi trực tiếp ngân hàng trước khi đặt cọc.

Câu hỏi 6: Nếu người bán còn nợ tiền chủ đầu tư thì có mua được không?

Trả lời: Không nên kết luận ngay là không mua được, nhưng cần biết rõ khoản nợ là gì, ai trả, trả vào thời điểm nào và có ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng hay không. Tốt nhất nên yêu cầu xác nhận công nợ từ chủ đầu tư trước khi ký đặt cọc.