Điều khoản hợp đồng mua bán nhà người mua cần đọc kỹ trước khi ký

Khi mua nhà, nhiều người thường chú ý đến giá, vị trí, diện tích, tình trạng nhà và khả năng vay ngân hàng. Nhưng đến lúc cầm hợp đồng trên tay, không ít người lại đọc rất nhanh, thấy mẫu hợp đồng “có vẻ quen”, nghe bên bán hoặc môi giới nói “mẫu này ai cũng ký vậy”, rồi ký luôn.

Vấn đề là hợp đồng mua bán nhà không chỉ ghi nhận việc hai bên đồng ý mua bán. Đây còn là căn cứ để xác định ai phải làm gì, trả tiền khi nào, bàn giao nhà ra sao, thuế phí thuộc về bên nào, bên nào chậm thì xử lý thế nào. Một câu chữ thiếu rõ ràng có thể khiến người mua mất thời gian, mất tiền hoặc rơi vào thế khó khi xảy ra tranh chấp.

Bài viết này không thay thế tư vấn pháp lý chuyên sâu, nhưng sẽ giúp bạn biết những điều khoản hợp đồng mua bán nhà cần đọc kỹ trước khi ký, đặc biệt nếu bạn là người mua nhà lần đầu, mua nhà phố, mua căn hộ, mua đất thổ cư hoặc mua nhà có vay ngân hàng.

Vì sao không nên ký khi chưa hiểu hợp đồng?

Một hợp đồng mua bán nhà thường có nhiều phần: thông tin các bên, thông tin tài sản, giá bán, phương thức thanh toán, công chứng, sang tên, bàn giao, thuế phí, phạt vi phạm, cam kết và phụ lục kèm theo.

Người mua không cần phải trở thành chuyên gia pháp lý, nhưng cần hiểu hợp đồng đang ràng buộc mình ở những điểm nào. Đặc biệt, hợp đồng càng có giá trị lớn thì càng không nên ký theo cảm tính.

Có 3 lý do quan trọng:

• Hợp đồng là căn cứ chính để xử lý khi có tranh chấp.

• Tiền mua nhà thường được thanh toán theo nhiều đợt, nếu mốc thanh toán không rõ, người mua dễ bị động.

• Nhiều rủi ro không nằm ở phần “giá bán”, mà nằm ở các điều khoản phụ như bàn giao, thuế phí, tài sản đi kèm, phạt cọc hoặc bồi thường.

Với giao dịch nhà đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thường phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp pháp luật quy định khác. Vì vậy, người mua nên đọc kỹ bản dự thảo trước khi ra phòng công chứng, thay vì đến nơi mới đọc vội trong vài phút.

Nhóm điều khoản về thông tin tài sản

Đây là phần đầu tiên cần kiểm tra. Người mua nên đối chiếu thông tin trong hợp đồng với sổ đỏ, sổ hồng, hiện trạng thực tế và các giấy tờ liên quan.

Thông tin tài sản phải khớp với giấy tờ

Bạn cần kiểm tra các nội dung như:

• Địa chỉ nhà, thửa đất, tờ bản đồ.

• Diện tích đất, diện tích xây dựng, diện tích sàn.

• Hình thức sử dụng: riêng hay chung.

• Mục đích sử dụng đất.

• Thời hạn sử dụng đất nếu có.

• Tài sản gắn liền với đất đã được ghi nhận hay chưa.

• Tình trạng thế chấp, tranh chấp, kê biên, hạn chế giao dịch nếu có.

Không nên ký nếu mô tả trong hợp đồng khác với sổ hoặc khác xa hiện trạng thực tế mà chưa được giải thích rõ. Ví dụ, sổ ghi nhà cấp 4 nhưng thực tế là nhà 3 tầng chưa hoàn công, hợp đồng lại mô tả chung chung “nhà ở hiện hữu”. Trường hợp này người mua cần hỏi rõ phần xây dựng có được ghi nhận hợp pháp hay chưa, có ảnh hưởng đến sang tên, vay ngân hàng hoặc sửa chữa sau này không.

Nhà, đất, căn hộ cần phân biệt phần riêng và phần chung

Với căn hộ, người mua cần đọc kỹ diện tích sở hữu riêng, phần diện tích sử dụng chung, chỗ để xe, trang thiết bị bàn giao, phí quản lý và quỹ bảo trì nếu có. Với nhà phố hoặc đất thổ cư, cần kiểm tra lối đi, hẻm, ranh đất, tường chung, phần xây dựng lấn ranh hoặc phần sử dụng chung với hộ khác.

Luật Kinh doanh bất động sản cũng nhấn mạnh việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng phải kèm hồ sơ đáp ứng điều kiện và cần phân định rõ diện tích, trang thiết bị sở hữu riêng, sử dụng chung trong trường hợp liên quan.

Nhóm điều khoản về giá và phương thức thanh toán

Giá bán là phần dễ nhìn nhất, nhưng phương thức thanh toán mới là phần dễ phát sinh rủi ro.

Giá bán cần ghi rõ gồm những gì

Hợp đồng nên ghi rõ:

• Tổng giá trị chuyển nhượng.

• Giá đã bao gồm hay chưa bao gồm thuế, phí.

• Loại tiền thanh toán.

• Có bao gồm nội thất, thiết bị, vật dụng đi kèm hay không.

• Tiền đặt cọc có được trừ vào giá mua không.

Ví dụ, hai bên thỏa thuận giá nhà là 5 tỷ đồng, nhưng không ghi rõ bên nào chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng. Đến lúc làm thủ tục, mỗi bên hiểu một kiểu, người mua có thể phải gánh thêm khoản chưa dự tính.

Mốc thanh toán nên gắn với mốc pháp lý hoặc bàn giao

Một lỗi phổ biến là hợp đồng chỉ ghi “thanh toán đợt 1, đợt 2, đợt 3” theo ngày, nhưng không gắn với điều kiện cụ thể.

Người mua nên ưu tiên cách ghi theo mốc rõ ràng hơn, ví dụ:

Cách ghi này giúp người mua không phải trả quá nhiều tiền khi bên bán chưa hoàn thành nghĩa vụ tương ứng.

Nếu mua nhà vay ngân hàng, phải kiểm tra điều kiện giải ngân

Với người mua có vay ngân hàng, hợp đồng cần tính đến các điều kiện như:

• Ngân hàng có chấp nhận tài sản này làm tài sản bảo đảm không.

• Thời điểm ngân hàng giải ngân là trước hay sau công chứng.

• Bên bán có đồng ý phối hợp ký hồ sơ ngân hàng không.

• Nếu ngân hàng từ chối cho vay, tiền cọc xử lý thế nào.

• Nếu giải ngân chậm do hồ sơ pháp lý, bên nào chịu trách nhiệm.

Không nên mặc định “ngân hàng chắc chắn sẽ cho vay”. Tốt nhất, người mua nên làm việc trước với ngân hàng và ghi rõ các mốc phối hợp trong hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận.

Nhóm điều khoản về công chứng, sang tên và bàn giao

Phần này quyết định người mua có nhận được nhà, nhận được giấy tờ và hoàn tất quyền sở hữu đúng như kỳ vọng hay không.

Công chứng và sang tên phải có thời hạn rõ

Hợp đồng nên ghi:

• Ngày dự kiến ký công chứng.

• Bên nào chuẩn bị hồ sơ.

• Bên nào đi nộp hồ sơ sang tên.

• Thời hạn hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

• Thời hạn bàn giao giấy tờ sau khi sang tên.

Người mua không nên chấp nhận câu chữ quá chung như “hai bên sẽ phối hợp làm thủ tục theo quy định”. Câu này đúng về tinh thần nhưng chưa đủ để xử lý khi một bên chậm trễ.

Bàn giao nhà cần ghi rõ ngày, tình trạng và tài sản kèm theo

Điều khoản bàn giao nên có:

• Thời điểm bàn giao nhà.

• Tình trạng nhà khi bàn giao.

• Ai chịu tiền điện, nước, internet, phí quản lý đến thời điểm bàn giao.

• Tài sản, nội thất, thiết bị đi kèm.

• Cách xử lý nếu nhà bị hư hỏng trước ngày bàn giao.

• Biên bản bàn giao có chữ ký hai bên.

Người mua nên kiểm tra kỹ các tài sản kèm theo như máy lạnh, tủ bếp, thiết bị vệ sinh, rèm, sofa, giường, tủ, camera, hệ thống nước nóng, máy bơm. Nếu chỉ thỏa thuận miệng, sau này rất khó chứng minh.

Trong giao dịch nhà ở, bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng; bên mua cũng có nghĩa vụ thanh toán, nhận nhà và phối hợp thủ tục theo thời hạn thỏa thuận.

Nhóm điều khoản về thuế phí

Thuế phí là phần nhiều người mua bỏ qua vì nghĩ “theo quy định nhà nước”. Tuy nhiên, vấn đề không chỉ là có khoản phí nào, mà là ai chịu khoản nào.

Hợp đồng nên ghi rõ:

• Thuế thu nhập cá nhân do bên nào chịu.

• Lệ phí trước bạ do bên nào chịu.

• Phí công chứng do bên nào chịu.

• Phí thẩm định hồ sơ, phí đo vẽ, phí đăng bộ nếu có.

• Phí ngân hàng, phí giải chấp, phí tất toán khoản vay nếu nhà đang thế chấp.

Thông thường, các khoản này có thể do pháp luật quy định hoặc do các bên thỏa thuận trong phạm vi được phép. Vì vậy, người mua nên hỏi rõ tại phòng công chứng, cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị chuyên môn trước khi ký.

Một điểm cần tránh là chỉ ghi “thuế phí theo quy định” nhưng không ghi bên nào nộp. Khi phát sinh tiền, tranh cãi thường xuất hiện ở chính phần tưởng như nhỏ này.

Điều khoản vi phạm, phạt cọc và bồi thường

Đây là phần nhiều người mua ngại đọc vì thấy khô khan. Nhưng thực tế, khi giao dịch trục trặc, điều khoản này lại là phần được nhìn vào đầu tiên.

Cần ghi rõ hành vi nào là vi phạm

Không nên chỉ ghi chung “bên nào vi phạm thì chịu trách nhiệm”. Hợp đồng nên liệt kê các tình huống cụ thể như:

• Bên bán không ký công chứng đúng hẹn.

• Bên bán không giao nhà đúng thời hạn.

• Bên bán không cung cấp đủ giấy tờ.

• Bên mua không thanh toán đúng mốc.

• Bên mua không phối hợp hoàn tất hồ sơ vay.

• Một bên tự ý hủy giao dịch không có lý do chính đáng.

Hậu quả vi phạm phải rõ ràng

Điều khoản vi phạm nên trả lời được 4 câu hỏi:

Xem thêm Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu khi nào? 10 trường hợp người mua cần tránh

• Vi phạm gì?

• Được khắc phục trong bao lâu?

• Quá thời hạn khắc phục thì xử lý thế nào?

• Có phạt, mất cọc, hoàn cọc, bồi thường hay chấm dứt hợp đồng không?

Ví dụ, nếu bên bán chậm bàn giao 15 ngày, hợp đồng cần ghi rõ bên bán có phải chịu khoản phạt nào không, người mua có quyền giữ lại một phần tiền không, hay hai bên chỉ gia hạn.

Phạt vi phạm nên ghi thế nào?

Không có một mức phạt phù hợp cho mọi giao dịch. Mức phạt, bồi thường, xử lý tiền cọc còn phụ thuộc vào loại hợp đồng, thỏa thuận giữa các bên và quy định pháp luật áp dụng tại thời điểm ký. Vì vậy, người mua nên yêu cầu ghi rõ cơ chế xử lý thay vì chỉ hỏi “phạt bao nhiêu là đúng”.

Quan trọng nhất là điều khoản phải dễ hiểu, đo được và có căn cứ thực hiện.

Phụ lục hợp đồng có vai trò gì?

Phụ lục hợp đồng thường dùng để ghi nhận những nội dung chi tiết mà hợp đồng chính không trình bày hết. Với mua bán nhà, phụ lục có thể rất quan trọng.

Các phụ lục nên có gồm:

• Danh sách nội thất, thiết bị bàn giao.

• Hình ảnh hiện trạng nhà.

• Sơ đồ vị trí, ranh giới nếu cần.

• Thỏa thuận về thời gian dọn nhà.

• Thỏa thuận về công nợ điện, nước, phí quản lý.

• Thỏa thuận riêng về khoản vay ngân hàng hoặc giải chấp.

Phụ lục nên có chữ ký của các bên, ngày lập rõ ràng và nêu rõ là một phần không tách rời của hợp đồng. Với nội thất, nên có ảnh chụp kèm mô tả cụ thể. Ví dụ: “01 máy lạnh Daikin phòng ngủ tầng 2, đang hoạt động bình thường” sẽ rõ hơn nhiều so với “để lại máy lạnh”.

Những lỗi thường gặp

• Không đọc phần phạt vi phạm vì nghĩ giao dịch sẽ suôn sẻ.

• Không kiểm tra thông tin tài sản trong hợp đồng với sổ và hiện trạng thực tế.

• Không ghi rõ thời điểm bàn giao nhà, chìa khóa và giấy tờ.

• Không ghi rõ tài sản, nội thất, thiết bị đi kèm.

• Không đọc kỹ phần thuế phí, đến lúc làm thủ tục mới phát sinh tranh cãi.

• Thanh toán quá nhiều tiền trước khi công chứng hoặc trước khi đủ điều kiện sang tên.

• Không hỏi lại những câu chữ khó hiểu.

• Mua nhà có vay ngân hàng nhưng không ghi rõ trách nhiệm phối hợp giải ngân.

• Tin vào thỏa thuận miệng thay vì đưa vào hợp đồng hoặc phụ lục.

• Không giữ bản sao giấy tờ, biên nhận thanh toán, tin nhắn và biên bản bàn giao.

Checklist dành cho người mua nhà

Trước khi ký, người mua nên tự trả lời các câu hỏi sau:

• Thông tin người bán có khớp với giấy tờ sở hữu không?

• Tài sản trong hợp đồng có khớp với sổ, hiện trạng và thỏa thuận thực tế không?

• Nhà có đang thế chấp, tranh chấp, cho thuê, bị hạn chế giao dịch hoặc vướng nghĩa vụ nào không?

• Giá bán đã ghi rõ bao gồm và không bao gồm những khoản nào chưa?

• Tiền đặt cọc có được trừ vào giá mua không?

• Mỗi đợt thanh toán gắn với mốc pháp lý hoặc bàn giao nào?

• Nếu vay ngân hàng, hợp đồng có tính đến thời điểm giải ngân chưa?

  Xem thêm Mua nhà sổ chung có công chứng được không? Những điểm phải kiểm tra trước khi đặt cọc

• Bên nào chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng và các chi phí khác?

• Ngày công chứng, ngày sang tên, ngày bàn giao có rõ không?

• Nhà bàn giao kèm những nội thất, thiết bị nào?

• Có phụ lục hình ảnh hiện trạng và danh sách tài sản kèm theo không?

• Nếu bên bán chậm bàn giao, xử lý thế nào?

• Nếu bên mua chậm thanh toán, xử lý thế nào?

• Nếu một bên tự ý hủy giao dịch, tiền cọc và bồi thường được tính ra sao?

• Mọi cam kết quan trọng đã được đưa vào văn bản chưa?

Nếu còn một câu chưa rõ, đừng ngại hỏi lại. Một lần hỏi kỹ trước khi ký có thể giúp bạn tránh rất nhiều rắc rối sau này.

Kết luận

Điều khoản hợp đồng mua bán nhà không nên được đọc theo kiểu “cho có”. Người mua cần nhìn hợp đồng như một bản đồ giao dịch: tiền đi khi nào, giấy tờ chuyển ra sao, nhà bàn giao lúc nào, bên nào chịu thuế phí, và nếu có vi phạm thì xử lý thế nào.

Không phải hợp đồng dài là an toàn, và cũng không phải hợp đồng mẫu là đủ chắc chắn. Điều quan trọng là hợp đồng phải phản ánh đúng tài sản, đúng thỏa thuận, đúng mốc thanh toán và đúng trách nhiệm của từng bên.

Trước khi xuống tiền lớn, người mua nên đọc kỹ, hỏi lại những điểm chưa hiểu, đối chiếu giấy tờ gốc và tham khảo thêm ý kiến từ phòng công chứng, ngân hàng, cơ quan có thẩm quyền hoặc đơn vị chuyên môn khi cần.

La Bàn Nhà sẽ tiếp tục đồng hành cùng bạn trong các bước kiểm tra, so sánh và chuẩn bị trước khi mua nhà, để mỗi quyết định xuống tiền được rõ ràng và an tâm hơn.

FAQ

Câu hỏi 1: Phụ lục hợp đồng mua bán nhà có giá trị không?

Trả lời: Phụ lục có thể có giá trị nếu được lập đúng, có sự thống nhất của các bên và không trái với nội dung hợp đồng chính hoặc quy định pháp luật. Khi dùng phụ lục để ghi nhận nội thất, hiện trạng nhà hoặc thỏa thuận riêng, nên có chữ ký đầy đủ và nêu rõ phụ lục là một phần của hợp đồng.

Câu hỏi 2: Cần ghi phương thức thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà thế nào?

Trả lời: Nên ghi rõ số tiền từng đợt, thời điểm thanh toán, hình thức thanh toán, tài khoản nhận tiền và điều kiện để thanh toán. Tốt nhất, các mốc thanh toán nên gắn với mốc pháp lý hoặc bàn giao cụ thể như ký công chứng, hồ sơ sang tên, ngân hàng giải ngân hoặc bàn giao nhà.

Câu hỏi 3: Điều khoản phạt vi phạm nên ghi bao nhiêu?

Trả lời: Không có một con số phù hợp cho mọi giao dịch. Mức phạt và bồi thường phụ thuộc vào loại hợp đồng, thỏa thuận giữa các bên và quy định pháp luật áp dụng. Người mua nên tập trung vào việc ghi rõ hành vi vi phạm, thời hạn khắc phục, hậu quả và cách xử lý tiền cọc hoặc bồi thường.

Câu hỏi 4: Nếu bên bán chậm bàn giao nhà thì xử lý ra sao?

Trả lời: Cần xem hợp đồng có quy định thời hạn bàn giao, thời gian được gia hạn, mức phạt hoặc bồi thường hay không. Nếu hợp đồng chưa ghi rõ, việc xử lý sẽ khó hơn. Vì vậy, trước khi ký, người mua nên yêu cầu ghi cụ thể ngày bàn giao và hậu quả nếu bên bán chậm bàn giao.

Câu hỏi 5: Có thể sửa hợp đồng công chứng không?

Trả lời: Việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng đã công chứng thường cần thực hiện theo đúng quy định và có sự tham gia của các bên liên quan. Tùy trường hợp, các bên có thể lập văn bản sửa đổi, bổ sung hoặc thực hiện thủ tục phù hợp tại tổ chức hành nghề công chứng. Người mua nên hỏi trực tiếp công chứng viên để được hướng dẫn đúng hồ sơ.

Câu hỏi 6: Có nên ký hợp đồng khi còn vài điều khoản chưa hiểu?

Trả lời: Không nên vội ký. Với những điều khoản liên quan đến tiền, bàn giao, thuế phí, phạt vi phạm, sang tên hoặc vay ngân hàng, người mua nên yêu cầu giải thích rõ và chỉnh lại câu chữ nếu cần. Hợp đồng càng rõ trước khi ký, rủi ro sau này càng giảm.