Phí công chứng mua bán nhà đất: cách tính, ai chịu và khoản nào dễ bị bỏ sót?

Khi chuẩn bị mua nhà, nhiều người chỉ hỏi một câu rất nhanh: “Công chứng hết bao nhiêu tiền?”. Nhưng trên thực tế, phí công chứng mua bán nhà đất chỉ là một phần trong tổng chi phí giao dịch.

Sau buổi công chứng, người mua có thể còn phải chuẩn bị thêm thuế, lệ phí trước bạ, phí hồ sơ sang tên, chi phí ngân hàng nếu vay, phí định giá tài sản, bảo hiểm khoản vay hoặc các khoản dịch vụ phát sinh khác. Nếu không tách rõ từng khoản, bạn rất dễ tưởng mình đã chuẩn bị đủ tiền, đến lúc làm hồ sơ mới bị động.

Với giao dịch nhà đất, công chứng không chỉ là bước ký giấy. Đây là bước quan trọng để xác nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng theo quy định về công chứng. Luật Công chứng 2024 có hiệu lực từ ngày 01/07/2025, còn mức thu phí công chứng hiện được đặt trong hệ thống quy định về phí, lệ phí công chứng do cơ quan nhà nước ban hành.

Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu đúng: phí công chứng gồm những gì, cách dự trù ra sao, ai nên chịu phí và những khoản nào người mua nhà thường quên tính trước khi xuống tiền.

Phí công chứng mua bán nhà đất là gì?

Phí công chứng mua bán nhà đất là khoản tiền người yêu cầu công chứng phải nộp cho tổ chức hành nghề công chứng khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất, căn hộ hoặc tài sản gắn liền với đất.

Nói đơn giản, đây là khoản phí cho việc công chứng viên kiểm tra hồ sơ, xác nhận ý chí các bên, chứng nhận hợp đồng và lưu trữ hồ sơ công chứng theo quy định.

Tuy nhiên, người mua cần phân biệt rõ:

• Phí công chứng không phải là toàn bộ chi phí mua bán nhà đất.

• Phí công chứng không phải là thuế chuyển nhượng.

• Phí công chứng không phải là lệ phí trước bạ.

• Phí công chứng cũng không đồng nghĩa với toàn bộ chi phí sang tên sổ đỏ, sổ hồng.

Đây là lỗi hiểu nhầm rất phổ biến, đặc biệt với người mua nhà lần đầu.

Ví dụ: Bạn mua một căn nhà và hai bên hẹn nhau ra văn phòng công chứng ký hợp đồng. Số tiền trả tại văn phòng công chứng chỉ là một phần. Sau đó, hồ sơ vẫn cần được nộp để kê khai thuế, lệ phí và thực hiện thủ tục đăng ký biến động/sang tên tại cơ quan có thẩm quyền.

Phí công chứng gồm những khoản nào?

Khi hỏi văn phòng công chứng, bạn nên hỏi rõ từng khoản thay vì chỉ hỏi chung “hết bao nhiêu tiền?”. Tùy từng hồ sơ, chi phí có thể bao gồm một số nhóm sau:

Phí công chứng hợp đồng

Đây là khoản chính khi công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Phí này thường được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch theo biểu phí áp dụng tại thời điểm thực hiện. Theo Thông tư 257/2016/TT-BTC và các văn bản sửa đổi, phí công chứng hợp đồng, giao dịch được quy định theo các mức tương ứng với giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.

Vì biểu phí có thể được điều chỉnh theo quy định từng thời điểm, người mua nên xác nhận trực tiếp với văn phòng công chứng trước ngày ký, đặc biệt với giao dịch có giá trị lớn.

Phí soạn thảo hợp đồng, sao y, chứng thực bản sao nếu có

Một số trường hợp, các bên yêu cầu văn phòng công chứng hỗ trợ soạn hợp đồng, sao y giấy tờ, chứng thực bản sao hoặc chuẩn bị thêm bản công chứng. Những khoản này có thể được tính riêng tùy dịch vụ phát sinh.

Người mua nên hỏi trước:

• Hợp đồng do bên nào soạn?

• Phí soạn thảo có tính riêng không?

• Cần bao nhiêu bản hợp đồng công chứng?

• Có cần sao y giấy tờ tùy thân, giấy đăng ký kết hôn, sổ đỏ/sổ hồng không?

• Nếu ký ngoài trụ sở thì có phát sinh chi phí không?

Chi phí dịch vụ hỗ trợ hồ sơ nếu có

Không phải giao dịch nào cũng có khoản này. Nhưng trong thực tế, một số người mua hoặc người bán nhờ văn phòng công chứng, đơn vị dịch vụ hoặc bên môi giới hỗ trợ nộp hồ sơ sang tên, kê khai thuế, theo dõi kết quả.

Nếu có dùng dịch vụ, bạn nên tách riêng chi phí này với phí công chứng bắt buộc. Cách tốt nhất là yêu cầu báo rõ từng khoản bằng văn bản hoặc tin nhắn để tránh hiểu nhầm sau này.

Cách dự trù chi phí công chứng mua bán nhà đất

Để chuẩn bị đúng, người mua không nên dự trù theo cảm tính. Bạn có thể làm theo 4 bước sau.

Bước 1: Xác định giá trị giao dịch dự kiến

Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất thường liên quan đến giá trị tài sản hoặc giá trị ghi nhận trong hợp đồng/giao dịch. Vì vậy, trước khi hỏi phí, bạn nên có thông tin cơ bản:

• Giá mua bán dự kiến.

• Loại tài sản: nhà riêng, đất thổ cư, căn hộ, nhà phố, đất có tài sản gắn liền.

• Tình trạng pháp lý: đã có sổ riêng hay chưa, tài sản chung hay riêng, có thế chấp ngân hàng hay không.

• Số lượng bên tham gia ký hợp đồng.

Thông tin càng rõ, văn phòng công chứng càng dễ báo chi phí sát hơn.

Xem thêm Hợp Đồng Mua Bán Nhà Hình Thành Trong Tương Lai Khác Gì Nhà Có Sẵn? Rủi Ro & Cách Kiểm Tra

Bước 2: Gọi trước cho văn phòng công chứng

Trước ngày ký, bạn nên gửi thông tin cơ bản cho văn phòng công chứng để hỏi trước. Không cần gửi toàn bộ giấy tờ nhạy cảm qua các kênh không an toàn, nhưng có thể mô tả giao dịch và hỏi danh sách hồ sơ cần chuẩn bị.

Bạn nên hỏi:

• Phí công chứng hợp đồng dự kiến là bao nhiêu?

• Có phí soạn hợp đồng không?

• Cần bao nhiêu bản hợp đồng công chứng?

• Có phát sinh phí sao y, chứng thực không?

• Nếu ký ngoài giờ, ngoài trụ sở thì chi phí thế nào?

• Cần chuẩn bị tiền mặt hay có thể chuyển khoản?

Việc hỏi trước giúp buổi ký diễn ra nhanh hơn và giảm nguy cơ thiếu giấy tờ, thiếu tiền hoặc phải quay lại nhiều lần.

Bước 3: Tách phí công chứng khỏi chi phí sang tên

Đây là bước rất quan trọng. Khi lập ngân sách mua nhà, bạn nên chia thành các nhóm riêng:

• Tiền mua nhà.

• Tiền đặt cọc.

• Phí công chứng hợp đồng.

• Thuế, lệ phí liên quan đến chuyển nhượng.

• Phí hồ sơ, phí đăng ký biến động/sang tên.

• Chi phí ngân hàng nếu có vay.

• Chi phí dịch vụ nếu thuê bên thứ ba hỗ trợ.

Nếu chỉ hỏi “công chứng bao nhiêu” mà không hỏi “sau công chứng còn phải đóng gì”, bạn có thể bị thiếu ngân sách ở bước sang tên.

Bước 4: Dự phòng thêm một khoản nhỏ cho phát sinh

Trong giao dịch thực tế, có thể phát sinh thêm chi phí sao y, in ấn, bổ sung hồ sơ, di chuyển, xác nhận tình trạng hôn nhân, trích lục giấy tờ hoặc phí dịch vụ hỗ trợ. Những khoản này thường không quá lớn so với giá trị nhà đất, nhưng nếu không chuẩn bị, bạn vẫn có thể bị động.

Nguyên tắc an toàn là: luôn có một khoản dự phòng riêng, không gộp hết vào tiền thanh toán cho bên bán.

Ai chịu phí công chứng mua bán nhà đất?

Pháp luật có quy định về người nộp phí trong hoạt động công chứng, nhưng trong giao dịch dân sự, các bên thường có thể thỏa thuận ai là người chịu khoản phí này, miễn thỏa thuận đó rõ ràng và không trái quy định pháp luật.

Trên thực tế, có một số cách thỏa thuận phổ biến:

• Bên mua chịu phí công chứng.

• Bên bán chịu phí công chứng.

• Hai bên chia đôi phí công chứng.

• Bên mua chịu phí sang tên, bên bán chịu thuế thu nhập cá nhân.

• Một bên chịu toàn bộ để thuận tiện giao dịch.

Không có một cách duy nhất đúng cho mọi trường hợp. Điều quan trọng là phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc hoặc thỏa thuận trước khi công chứng.

Ví dụ, nếu hai bên chỉ nói miệng “chi phí bên mua lo” thì sau này có thể tranh cãi: “chi phí” ở đây chỉ là phí công chứng, hay bao gồm cả lệ phí trước bạ, phí hồ sơ, phí dịch vụ sang tên? Vì vậy, nên ghi cụ thể từng khoản.

Một câu thỏa thuận rõ hơn có thể là:

“Bên mua chịu phí công chứng hợp đồng, lệ phí trước bạ và chi phí đăng ký biến động. Bên bán chịu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác bằng văn bản.”

Tuy nhiên, nội dung cụ thể nên được kiểm tra với công chứng viên, luật sư hoặc đơn vị chuyên môn trước khi ký.

Phân biệt phí công chứng, thuế và phí sang tên

Người mua nhà rất dễ gom tất cả thành một cụm “tiền giấy tờ”. Nhưng nếu muốn kiểm soát ngân sách, bạn nên hiểu từng khoản.

Phí công chứng

Đây là khoản nộp tại tổ chức hành nghề công chứng khi công chứng hợp đồng. Khoản này liên quan trực tiếp đến việc chứng nhận hợp đồng/giao dịch.

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

Đây thường là khoản liên quan đến thu nhập của bên chuyển nhượng. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể có trường hợp được miễn hoặc phải nộp theo quy định tại thời điểm kê khai. Với quy định thuế, người mua và người bán nên kiểm tra trực tiếp với cơ quan thuế hoặc đơn vị chuyên môn vì chính sách có thể thay đổi theo thời điểm.

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là khoản thường phát sinh khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Quy định về lệ phí trước bạ được đặt trong hệ thống văn bản riêng, ví dụ Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ và các văn bản sửa đổi, bổ sung liên quan.

Xem thêm Sổ đỏ hộ gia đình là gì? Người mua cần kiểm tra ai có quyền ký bán

Phí hồ sơ, phí đăng ký biến động/sang tên

Đây là nhóm chi phí liên quan đến việc nộp, xử lý hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền. Mức thu và cách thu có thể khác nhau tùy địa phương, loại hồ sơ và từng thời điểm.

Vì vậy, người mua không nên chỉ hỏi văn phòng công chứng. Bạn nên hỏi thêm cơ quan tiếp nhận hồ sơ, bộ phận một cửa, văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị hỗ trợ pháp lý để có dự trù đầy đủ hơn.

Những khoản chi dễ bị bỏ sót khi mua nhà

Ngoài phí công chứng, người mua nhà thường quên một số khoản sau:

Chi phí ngân hàng nếu mua nhà vay vốn

Nếu bạn vay ngân hàng, có thể phát sinh:

• Phí định giá tài sản.

• Phí công chứng hợp đồng thế chấp.

• Phí đăng ký giao dịch bảo đảm.

• Bảo hiểm khoản vay hoặc bảo hiểm tài sản nếu ngân hàng yêu cầu.

• Phí trả nợ trước hạn trong tương lai nếu tất toán sớm.

• Chi phí mở tài khoản, chuyển khoản hoặc các phí dịch vụ ngân hàng khác nếu có.

Những khoản này tùy ngân hàng, sản phẩm vay và hồ sơ của từng khách hàng. Trước khi ký mua, bạn nên yêu cầu ngân hàng gửi bảng chi phí dự kiến, không chỉ hỏi số tiền được vay.

Phí dịch vụ môi giới hoặc hỗ trợ hồ sơ

Nếu bạn mua qua môi giới, hãy làm rõ phí môi giới do ai trả. Có giao dịch bên bán trả, có giao dịch bên mua trả, cũng có trường hợp phí đã được tính vào giá bán.

Nếu thuê người làm hồ sơ sang tên, hãy hỏi rõ:

• Phí dịch vụ bao nhiêu?

• Đã bao gồm lệ phí nhà nước chưa?

• Có cam kết thời gian xử lý không?

• Nếu hồ sơ thiếu hoặc bị trả lại thì ai chịu chi phí phát sinh?

Chi phí xử lý tài sản đang thế chấp

Nếu nhà đất đang thế chấp ngân hàng, giao dịch có thể cần thêm bước giải chấp, xóa đăng ký thế chấp hoặc phối hợp ba bên giữa người mua, người bán và ngân hàng.

Trường hợp này cần làm rất kỹ về dòng tiền. Người mua không nên chuyển tiền lớn chỉ dựa trên lời hứa “sẽ rút sổ sau”. Nên trao đổi với ngân hàng, công chứng viên hoặc luật sư để chọn phương án an toàn.

Những lỗi thường gặp

• Nghĩ phí công chứng là toàn bộ chi phí giao dịch nhà đất.

• Không hỏi trước văn phòng công chứng nên đến ngày ký mới biết thiếu tiền hoặc thiếu hồ sơ.

• Không thỏa thuận rõ ai chịu phí công chứng, ai chịu thuế, ai chịu lệ phí trước bạ.

• Ghi trong hợp đồng đặt cọc quá chung chung, dẫn đến tranh cãi khi phát sinh chi phí.

• Không dự trù phí sang tên sau công chứng.

• Mua nhà vay ngân hàng nhưng quên tính phí định giá, công chứng thế chấp, bảo hiểm và phí ngân hàng.

• Không kiểm tra tài sản có đang thế chấp, tranh chấp, bị kê biên hoặc vướng quy hoạch hay không.

• Chỉ nghe báo phí miệng, không lưu lại tin nhắn hoặc bảng chi phí dự kiến.

Checklist dành cho người mua nhà

Trước ngày công chứng, bạn nên kiểm tra nhanh checklist sau:

• Đã thống nhất giá mua bán cuối cùng.

• Đã kiểm tra sổ đỏ/sổ hồng và thông tin chủ sở hữu.

• Đã xác định tài sản là tài sản riêng hay tài sản chung vợ chồng/hộ gia đình.

  Xem thêm Có nên mua nhà công chứng vi bằng không? Hiểu đúng trước khi xuống tiền

• Đã hỏi văn phòng công chứng về phí công chứng dự kiến.

• Đã hỏi rõ phí soạn hợp đồng, sao y, chứng thực nếu có.

• Đã thỏa thuận bằng văn bản ai chịu phí công chứng.

• Đã thỏa thuận ai chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí sang tên.

• Đã dự trù chi phí ngân hàng nếu mua nhà vay vốn.

• Đã chuẩn bị giấy tờ tùy thân, đăng ký kết hôn/xác nhận độc thân nếu cần.

• Đã hỏi trước phương thức thanh toán trong ngày công chứng.

• Đã giữ lại một khoản dự phòng cho chi phí phát sinh.

• Đã xác minh thêm với cơ quan có thẩm quyền hoặc đơn vị chuyên môn nếu hồ sơ có điểm phức tạp.

Kết luận

Phí công chứng mua bán nhà đất không nên được hiểu là toàn bộ chi phí giao dịch. Đây chỉ là một khoản trong quá trình mua bán, chuyển nhượng và sang tên nhà đất.

Điều người mua cần làm không phải là nhớ chính xác từng mức phí, mà là biết cách hỏi đúng, tách đúng từng khoản và ghi rõ trách nhiệm chi trả ngay từ giai đoạn đặt cọc. Với giao dịch có giá trị lớn, chỉ một thỏa thuận mơ hồ về chi phí cũng có thể gây tranh cãi hoặc làm bạn bị động về tài chính.

Trước khi ký hợp đồng, hãy hỏi văn phòng công chứng, kiểm tra thêm với cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị chuyên môn nếu cần. La Bàn Nhà sẽ tiếp tục đồng hành cùng bạn trong các bước kiểm tra, so sánh và chuẩn bị tài chính trước khi mua nhà.

FAQ

Câu hỏi 1: Phí công chứng mua bán nhà đất ai chịu?

Trả lời: Các bên nên thỏa thuận rõ ai chịu phí công chứng trước khi ký hợp đồng. Thực tế có thể bên mua chịu, bên bán chịu hoặc hai bên chia đôi. Quan trọng là cần ghi cụ thể trong hợp đồng đặt cọc hoặc thỏa thuận mua bán để tránh tranh cãi.

Câu hỏi 2: Phí công chứng mua bán nhà là bao nhiêu?

Trả lời: Phí công chứng thường phụ thuộc vào giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng/giao dịch và biểu phí áp dụng tại thời điểm công chứng. Người mua nên liên hệ trực tiếp văn phòng công chứng để được báo chi phí dự kiến theo hồ sơ cụ thể.

Câu hỏi 3: Phí công chứng có tính theo giá ghi trên hợp đồng không?

Trả lời: Thông thường phí công chứng được xác định dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng/giao dịch theo quy định. Tuy nhiên, từng hồ sơ có thể cần xem xét thêm thông tin pháp lý, loại tài sản và hướng dẫn tại thời điểm thực hiện, nên bạn nên hỏi trực tiếp văn phòng công chứng.

Câu hỏi 4: Phí công chứng khác lệ phí sang tên thế nào?

Trả lời: Phí công chứng là khoản nộp khi công chứng hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng. Lệ phí, phí sang tên là nhóm chi phí liên quan đến việc đăng ký biến động, cập nhật chủ sở hữu/chủ sử dụng sau khi hợp đồng đã được công chứng.

Câu hỏi 5: Có phải trả thêm phí dịch vụ công chứng không?

Trả lời: Có thể có, nếu bạn yêu cầu thêm các dịch vụ như soạn hợp đồng, sao y, chứng thực bản sao, ký ngoài trụ sở hoặc làm ngoài giờ. Hãy hỏi rõ từng khoản trước ngày ký để chuẩn bị đúng.

Câu hỏi 6: Mua nhà vay ngân hàng có phát sinh thêm phí công chứng không?

Trả lời: Có thể có thêm phí công chứng hợp đồng thế chấp hoặc các chi phí liên quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm, định giá tài sản, bảo hiểm và phí ngân hàng. Mỗi ngân hàng có chính sách khác nhau, nên bạn cần yêu cầu bảng chi phí dự kiến trước khi vay.