Phí Công Chứng Mua Bán Nhà Đất Là Bao Nhiêu? Cách Tính Và Bên Nào Chịu?

Khi mua nhà, nhiều người chỉ chuẩn bị tiền đặt cọc, tiền thanh toán cho bên bán và khoản vay ngân hàng nếu có. Nhưng đến ngày ra công chứng, bạn mới phát hiện còn khá nhiều khoản phải chi: phí công chứng hợp đồng, phí sao y, phí photo hồ sơ, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, phí thẩm định hồ sơ sang tên…

Trong đó, phí công chứng mua bán nhà đất là khoản dễ gây nhầm lẫn nhất. Có người tưởng đây là thuế. Có người nghĩ bên bán phải trả. Có người lại không biết phí được tính theo giá trị hợp đồng hay theo giá thị trường.

Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ từng khoản để chuẩn bị tài chính tốt hơn, tránh bị động vào ngày ký hợp đồng mua bán nhà đất.

Phí công chứng mua bán nhà đất là gì?

Phí công chứng mua bán nhà đất là khoản phí phải nộp khi các bên yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất.

Nói dễ hiểu, khi bạn mua bán nhà đất, hợp đồng mua bán thường cần được công chứng để làm căn cứ thực hiện thủ tục sang tên. Công chứng viên sẽ kiểm tra giấy tờ, năng lực ký kết, nội dung hợp đồng và chứng nhận giao dịch theo quy định.

Khoản phí này khác với:

• Thuế thu nhập cá nhân: thường liên quan đến nghĩa vụ thuế của bên bán, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.

• Lệ phí trước bạ: thường phát sinh khi bên mua đăng ký sang tên.

• Phí thẩm định hồ sơ, phí cấp sổ, phí đo vẽ: tùy từng địa phương, hồ sơ và trường hợp cụ thể.

• Thù lao hoặc chi phí dịch vụ khác tại văn phòng công chứng: ví dụ soạn thảo, in ấn, photo, công chứng ngoài trụ sở, ngoài giờ nếu có.

Theo Thông tư 257/2016/TT-BTC, người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch phải nộp phí công chứng; mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.

Bảng biểu phí công chứng mua bán nhà đất áp dụng hiện nay

Với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu có nhà ở hoặc công trình trên đất thì phí công chứng được tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất. Trường hợp giá các bên ghi trong hợp đồng thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại thời điểm công chứng, giá trị tính phí có thể được xác định theo công thức dựa trên diện tích/số lượng tài sản nhân với giá do cơ quan nhà nước quy định.

Bảng phí tham khảo theo Thông tư 257/2016/TT-BTC:

Biểu phí trên được quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC. Thông tư 111/2017/TT-BTC có sửa đổi một số nội dung của Thông tư 257, trong đó phần đáng chú ý là mức phí công chứng hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.

Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Đây là trường hợp phổ biến nhất khi mua nhà phố, đất thổ cư, căn hộ đã có giấy chứng nhận hoặc tài sản đủ điều kiện chuyển nhượng.

Ví dụ: bạn mua một căn nhà có giá trị hợp đồng 5 tỷ đồng. Mức phí công chứng được tính theo bậc “trên 3 tỷ đồng đến 5 tỷ đồng”:

2.200.000 đồng + 0,05% x phần vượt quá 3 tỷ đồng

Phần vượt quá 3 tỷ đồng là 2 tỷ đồng.
0,05% x 2 tỷ đồng = 1.000.000 đồng.
Tổng phí công chứng khoảng 3.200.000 đồng.

Con số này chưa bao gồm các chi phí khác như sao y, photo, thù lao soạn thảo hoặc chi phí dịch vụ phát sinh nếu có.

Công chứng hợp đồng đặt cọc

Không phải mọi hợp đồng đặt cọc mua nhà đều bắt buộc phải công chứng, nhưng nhiều người vẫn chọn công chứng hoặc chứng thực để tăng tính rõ ràng và giảm tranh chấp.

Với hợp đồng đặt cọc, phí có thể tùy theo nội dung, giá trị hợp đồng và cách văn phòng công chứng xác định loại việc. Vì vậy, trước khi ký, bạn nên hỏi rõ:

• Phí công chứng hợp đồng đặt cọc là bao nhiêu?

• Có thêm phí soạn thảo hợp đồng không?

• Có cần sao y giấy tờ của hai bên không?

• Nếu hủy cọc hoặc sửa đổi hợp đồng thì phí tính thế nào?

Đặt cọc là bước nhỏ nhưng rủi ro lớn nếu không ghi rõ điều kiện hoàn cọc, phạt cọc, thời hạn công chứng, nghĩa vụ thuế phí và tình trạng pháp lý căn nhà.

Công chứng hợp đồng ủy quyền

Trong giao dịch nhà đất, công chứng ủy quyền thường xuất hiện khi một bên vắng mặt, đồng sở hữu không thể trực tiếp ký hoặc người thân đại diện làm thủ tục.

Theo biểu phí tại Thông tư 257/2016/TT-BTC, công chứng hợp đồng ủy quyền là 50.000 đồng/trường hợp; công chứng giấy ủy quyền là 20.000 đồng/trường hợp.

Tuy nhiên, khi giao dịch nhà đất qua ủy quyền, người mua cần kiểm tra kỹ phạm vi ủy quyền, thời hạn ủy quyền, quyền được nhận tiền, quyền ký hợp đồng chuyển nhượng và khả năng ủy quyền bị chấm dứt. Không nên chỉ nhìn chi phí công chứng rẻ mà bỏ qua rủi ro pháp lý phía sau.

Cách tính phí công chứng mua bán nhà đất theo giá trị hợp đồng

Bạn có thể tự ước tính phí công chứng theo 3 bước:

Bước 1: Xác định giá trị tính phí

Thông thường, giá trị tính phí dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng. Với nhà đất có tài sản gắn liền với đất, cần tính cả giá trị quyền sử dụng đất và giá trị nhà/công trình trên đất.

Bước 2: Xác định bậc phí tương ứng

Sau khi biết giá trị hợp đồng, đối chiếu với bảng biểu phí. Ví dụ:

Xem thêm Hợp đồng mua bán nhà 3 bên: Quy trình chi tiết khi mua nhà bằng vay ngân hàng

• Nhà 900 triệu đồng: thuộc bậc trên 100 triệu đến 1 tỷ đồng, phí là 0,1%.

• Nhà 2 tỷ đồng: thuộc bậc trên 1 tỷ đến 3 tỷ đồng.

• Nhà 8 tỷ đồng: thuộc bậc trên 5 tỷ đến 10 tỷ đồng.

Bước 3: Tính phần vượt theo công thức

Ví dụ căn nhà trị giá 8 tỷ đồng:

• Bậc áp dụng: trên 5 tỷ đến 10 tỷ đồng.

• Công thức: 3.200.000 đồng + 0,04% phần vượt quá 5 tỷ đồng.

• Phần vượt: 3 tỷ đồng.

• 0,04% x 3 tỷ đồng = 1.200.000 đồng.

• Tổng phí công chứng ước tính: 4.400.000 đồng.

Lưu ý: đây là phí công chứng hợp đồng, chưa phải toàn bộ chi phí sang tên.

Phí công chứng mua bán nhà ai chịu?

Về nguyên tắc, người yêu cầu công chứng là người nộp phí công chứng. Tuy nhiên, trong giao dịch mua bán nhà đất, bên nào thực tế trả khoản này thường do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc trong quá trình đàm phán.

Trên thực tế, có 3 cách thỏa thuận phổ biến:

1. Bên mua chịu phí công chứng
   Đây là cách hay gặp, nhất là khi bên mua là người cần hoàn tất hồ sơ sang tên.

2. Bên bán chịu phí công chứng
   Trường hợp này có thể xảy ra nếu bên bán muốn hỗ trợ giao dịch, hoặc hai bên đã chốt giá bán theo hướng “bên bán lo một số chi phí”.

3. Hai bên chia đôi hoặc chia theo từng khoản
   Ví dụ bên bán chịu thuế thu nhập cá nhân, bên mua chịu lệ phí trước bạ và phí công chứng; hoặc hai bên chia đôi phí công chứng.

Điều quan trọng là phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc hoặc phụ lục thỏa thuận: ai trả phí công chứng, ai trả thuế, ai trả lệ phí trước bạ, ai trả phí dịch vụ hồ sơ. Không nên để đến ngày công chứng mới bàn, vì lúc đó dễ phát sinh căng thẳng.

Phân biệt phí công chứng với thuế, lệ phí sang tên

Người mua nhà lần đầu rất dễ gom tất cả thành một câu: “ra công chứng mất bao nhiêu tiền?”. Nhưng thực tế, công chứng chỉ là một phần trong bức tranh chi phí.

Một giao dịch mua bán nhà đất thường có thể phát sinh:

• Phí công chứng hợp đồng mua bán: trả tại tổ chức hành nghề công chứng.

• Thuế thu nhập cá nhân: thường tính theo giá chuyển nhượng; theo Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế suất chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

• Lệ phí trước bạ: với nhà đất, Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định mức thu là 0,5%.

  Xem thêm Thanh lý hợp đồng mua bán nhà: quy trình chấm dứt an toàn, tránh tranh chấp về sau

• Phí thẩm định hồ sơ, cấp giấy chứng nhận, đăng bộ: tùy địa phương và từng hồ sơ.

• Chi phí đo vẽ, trích lục, xác minh quy hoạch nếu cần.

• Phí ngân hàng nếu mua nhà có vay, như phí thẩm định tài sản, phí công chứng hợp đồng thế chấp, phí đăng ký giao dịch bảo đảm.

Vì vậy, khi lập ngân sách mua nhà, bạn không nên chỉ hỏi “phí công chứng bao nhiêu”, mà nên hỏi rộng hơn: tổng chi phí sang tên và hoàn tất giao dịch là bao nhiêu.

H2: Các chi phí phát sinh khác khi ra công chứng

Ngoài phí công chứng hợp đồng chính, bạn có thể gặp một số khoản nhỏ nhưng vẫn nên chuẩn bị trước:

• Phí cấp bản sao văn bản công chứng.

• Phí chứng thực bản sao từ bản chính.

• Phí công chứng bản dịch, nếu hồ sơ có tài liệu nước ngoài.

• Chi phí photo, in ấn, scan hồ sơ.

• Thù lao soạn thảo hợp đồng, nếu văn phòng công chứng hỗ trợ soạn.

• Chi phí công chứng ngoài trụ sở, ngoài giờ, nếu một bên không thể đến trực tiếp.

Thông tư 257/2016/TT-BTC có quy định mức phí cấp bản sao văn bản công chứng, phí công chứng bản dịch và phí chứng thực bản sao; tuy nhiên các khoản dịch vụ khác như photo, soạn thảo hoặc hỗ trợ ngoài trụ sở có thể phụ thuộc từng tổ chức hành nghề công chứng và thỏa thuận cụ thể.

Lời khuyên thực tế: trước khi hẹn ngày ký, bạn nên gọi trước cho văn phòng công chứng để hỏi ước tính tổng tiền cần chuẩn bị, hình thức thanh toán và số lượng hồ sơ cần photo/sao y.

Những lỗi thường gặp

• Tưởng phí công chứng là toàn bộ chi phí sang tên: thực tế sau công chứng còn thuế, lệ phí trước bạ và các khoản hồ sơ khác.

• Không thỏa thuận trước bên nào chịu phí: đến ngày ký mới tranh luận, dễ làm chậm giao dịch.

• Chỉ hỏi phí công chứng, không hỏi thù lao soạn hợp đồng hoặc phí bản sao.

• Ghi giá hợp đồng quá thấp để giảm phí/thuế: việc này có thể gây rủi ro pháp lý, rủi ro vay ngân hàng và rủi ro khi xảy ra tranh chấp.

• Không mang đủ giấy tờ cá nhân: thiếu căn cước, giấy đăng ký kết hôn, giấy xác nhận độc thân, giấy tờ đồng sở hữu… có thể phải dời lịch công chứng.

• Không kiểm tra lại nội dung hợp đồng trước khi ký: đặc biệt là giá, phương thức thanh toán, thời điểm bàn giao, bên chịu thuế phí và tình trạng pháp lý tài sản.

  Xem thêm Mua nhà sổ chung có công chứng được không? Những điểm phải kiểm tra trước khi đặt cọc

Checklist dành cho người mua nhà

Trước ngày ra công chứng, bạn nên chuẩn bị checklist sau:

• Kiểm tra bản gốc sổ đỏ/sổ hồng.

• Đối chiếu thông tin chủ sở hữu trên sổ với giấy tờ cá nhân.

• Hỏi rõ tài sản có đồng sở hữu, vợ/chồng, thừa kế hoặc ủy quyền không.

• Thống nhất giá ghi trong hợp đồng và phương thức thanh toán.

• Ghi rõ bên nào chịu phí công chứng, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

• Hỏi trước văn phòng công chứng tổng chi phí dự kiến.

• Chuẩn bị tiền cho các khoản nhỏ như sao y, photo, bản sao công chứng.

• Đọc kỹ hợp đồng trước khi ký, không ký khi còn điểm chưa hiểu.

• Nếu mua có vay ngân hàng, hỏi ngân hàng về lịch giải ngân, công chứng thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm.

• Giữ lại biên lai, phiếu thu và bản sao hồ sơ sau khi hoàn tất.

Mẹo tiết kiệm chi phí công chứng hợp lý

Tiết kiệm chi phí là cần thiết, nhưng với giao dịch nhà đất, không nên tiết kiệm bằng cách làm hồ sơ sơ sài hoặc ghi nhận thông tin không đúng bản chất.

Một số cách hợp lý hơn:

• Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ từ trước để tránh đi lại nhiều lần.

• Hỏi rõ phí trước khi chọn văn phòng công chứng.

• Chỉ yêu cầu số lượng bản sao công chứng đúng nhu cầu.

• Tự photo hồ sơ nếu văn phòng cho phép và bạn muốn kiểm soát chi phí.

• Gộp các bên liên quan đến cùng một buổi ký để tránh phát sinh lịch ngoài giờ.

• Nếu giao dịch phức tạp, nên ưu tiên làm đúng và an toàn hơn là chỉ chọn nơi rẻ nhất.

  Xem thêm Hợp Đồng Mua Bán Nhà Hình Thành Trong Tương Lai Khác Gì Nhà Có Sẵn? Rủi Ro & Cách Kiểm Tra

Với nhà đất, khoản phí công chứng thường không quá lớn so với giá trị tài sản. Điều quan trọng hơn là hợp đồng rõ ràng, người ký đúng thẩm quyền, hồ sơ đủ điều kiện sang tên và dòng tiền thanh toán được kiểm soát an toàn.

Kết luận

Phí công chứng mua bán nhà đất là khoản chi phí cần chuẩn bị khi ký hợp đồng chuyển nhượng, nhưng đây không phải toàn bộ chi phí của một giao dịch nhà đất. Người mua cần phân biệt rõ phí công chứng, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và các khoản hồ sơ phát sinh khác.

Trước khi xuống tiền, hãy hỏi rõ cách tính phí, thống nhất bên nào chịu từng khoản và ghi nhận bằng văn bản trong hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán. Nếu giao dịch có yếu tố phức tạp như đồng sở hữu, ủy quyền, thừa kế, vay ngân hàng hoặc tài sản đang thế chấp, bạn nên kiểm tra thêm với văn phòng công chứng, cơ quan có thẩm quyền hoặc đơn vị chuyên môn.

La Bàn Nhà sẽ tiếp tục đồng hành cùng bạn trong quá trình tìm hiểu, kiểm tra và chuẩn bị trước khi mua nhà, để mỗi quyết định xuống tiền được rõ ràng và an toàn hơn.

FAQ

Câu hỏi 1: Phí công chứng chung cư có khác nhà phố không?

Trả lời: Cách tính thường vẫn dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, hồ sơ pháp lý của chung cư và nhà phố có thể khác nhau, nên tổng chi phí phát sinh khi sang tên có thể không giống nhau.

Câu hỏi 2: Phí công chứng mua bán nhà ai chịu?

Trả lời: Người yêu cầu công chứng là người nộp phí, nhưng trong giao dịch mua bán nhà đất, hai bên có thể thỏa thuận bên mua trả, bên bán trả hoặc chia đôi. Nên ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc.

Câu hỏi 3: Phí công chứng có phải là thuế không?

Trả lời: Không. Phí công chứng là khoản trả cho việc công chứng hợp đồng/giao dịch. Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí sang tên là các khoản khác, thường phát sinh ở bước kê khai và đăng ký biến động.

Câu hỏi 4: Mua đất tặng cho thì phí công chứng bao nhiêu?

Trả lời: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng có thể được tính phí theo giá trị quyền sử dụng đất hoặc giá trị tài sản liên quan. Ngoài phí công chứng, còn cần xem xét thuế và lệ phí trước bạ, trong đó một số trường hợp thân nhân có thể được miễn theo quy định. Nên kiểm tra cụ thể tại cơ quan thuế hoặc văn phòng công chứng.

Câu hỏi 5: Có thương lượng phí công chứng với văn phòng công chứng được không?

Trả lời: Phí công chứng theo biểu phí được quy định. Tuy nhiên, các khoản dịch vụ như soạn thảo, photo, hỗ trợ ngoài giờ hoặc ngoài trụ sở có thể khác nhau tùy nơi. Bạn nên hỏi rõ bảng phí và phiếu thu trước khi thực hiện.

Câu hỏi 6: Giá trị tính phí công chứng là giá thị trường hay giá ghi trên hợp đồng?

Trả lời: Thông thường căn cứ vào giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, nếu giá thỏa thuận thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại thời điểm công chứng, giá trị tính phí có thể được xác định theo mức giá do cơ quan nhà nước quy định.