Chi phí công chứng mua bán nhà đất: Bảng phí, cách tính và ai phải trả

Mua một căn nhà, một lô đất hay một căn hộ không chỉ là chuyện thương lượng giá bán. Đến bước công chứng hợp đồng, người mua thường bắt đầu phát sinh nhiều câu hỏi: “Công chứng hết bao nhiêu tiền?”, “Bên mua hay bên bán trả?”, “Ngoài phí công chứng còn phải nộp thuế, lệ phí gì nữa không?”.

Nếu không chuẩn bị trước, bạn có thể bị động về dòng tiền, nhất là khi vừa phải thanh toán tiền mua nhà, vừa chuẩn bị tiền đặt cọc, tiền vay ngân hàng, phí hồ sơ, lệ phí trước bạ và chi phí sang tên.

Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu chi phí công chứng mua bán nhà đất theo cách dễ hiểu, có bảng phí, ví dụ tính cụ thể và checklist để hạn chế rủi ro trước ngày ký hợp đồng.

Chi phí công chứng mua bán nhà đất bao gồm những gì?

Trước hết, cần phân biệt rõ: “chi phí công chứng” theo nghĩa hẹp là khoản phí trả cho việc công chứng hợp đồng mua bán/chuyển nhượng. Nhưng trong thực tế, khi người mua hỏi “đi công chứng hết bao nhiêu tiền”, họ thường đang nói đến cả một nhóm chi phí phát sinh quanh giao dịch.

Các khoản thường gặp gồm:

Phí công chứng hợp đồng

Đây là khoản phí chính trả cho tổ chức hành nghề công chứng khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất.

Phí công chứng hợp đồng nhà đất được tính theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch. Với đất có nhà hoặc công trình trên đất, phí công chứng tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là khoản người đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất phải nộp khi làm thủ tục sang tên. Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, nhà, đất có mức thu lệ phí trước bạ là 0,5%.

Từ quy định sửa đổi tại Nghị định 175/2025/NĐ-CP, nếu giá nhà, đất trong hợp đồng mua bán cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá trong hợp đồng.

Thuế thu nhập cá nhân

Trong giao dịch mua bán nhà đất, thuế thu nhập cá nhân thường gắn với bên chuyển nhượng, tức bên bán. Từ ngày 01/7/2026, thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú tiếp tục được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%.

Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng phải nộp. Một số trường hợp được miễn thuế, ví dụ chuyển nhượng giữa một số quan hệ thân nhân gần hoặc chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam nếu đáp ứng điều kiện.

Chi phí sang tên sổ đỏ, sổ hồng

Sau khi công chứng, các bên thường phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động, sang tên tại cơ quan có thẩm quyền. Khoản này có thể gồm phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận nếu có cấp đổi/cấp mới, phí đo vẽ nếu hồ sơ cần bổ sung kỹ thuật.

Mức cụ thể có thể khác nhau theo địa phương và tình trạng hồ sơ, nên người mua nên hỏi trước tại bộ phận một cửa, văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị làm hồ sơ.

Các chi phí phát sinh khác

Ngoài phí công chứng chính, người mua hoặc người bán có thể gặp thêm:

• Phí soạn thảo hợp đồng.

• Phí sao y, photo, in ấn hồ sơ.

• Phí công chứng ngoài trụ sở.

• Phí công chứng ngoài giờ.

• Chi phí xác minh, giám định nếu hồ sơ có vấn đề.

• Chi phí dịch thuật nếu có giấy tờ nước ngoài.

Luật Công chứng 2024 quy định người yêu cầu công chứng phải thanh toán giá dịch vụ theo yêu cầu như soạn thảo, đánh máy, sao chụp, dịch giấy tờ; các mức giá dịch vụ này phải không vượt quá mức tối đa do UBND cấp tỉnh ban hành và phải được niêm yết công khai tại trụ sở tổ chức hành nghề công chứng.

Bảng phí công chứng mua bán nhà đất chi tiết

Dưới đây là bảng phí công chứng hợp đồng, giao dịch theo Thông tư 257/2016/TT-BTC. Đây là phần người mua nhà nên nắm để tự ước tính trước khi đi công chứng.

Bảng phí trên được quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC.

Một điểm cần lưu ý: phí công chứng không đơn giản là “0,3% hay 0,5% giá trị nhà đất” như nhiều người truyền miệng. Biểu phí thực tế là biểu phí lũy tiến theo từng khoảng giá trị, vì vậy nhà 3 tỷ, 5 tỷ hay 10 tỷ sẽ có cách tính khác nhau.

Công chứng nhà nước và văn phòng công chứng tư nhân có khác phí không?

Tổ chức hành nghề công chứng gồm Phòng công chứng và Văn phòng công chứng. Về phí công chứng hợp đồng, các đơn vị đều phải áp dụng theo quy định về phí, lệ phí. Điểm có thể khác nhau thường nằm ở phí dịch vụ theo yêu cầu, thời gian xử lý, hỗ trợ soạn thảo, công chứng ngoài trụ sở hoặc ngoài giờ.

Vì vậy, trước khi chọn nơi công chứng, bạn nên hỏi rõ:

• Phí công chứng hợp đồng là bao nhiêu?

• Phí soạn thảo hợp đồng có tính riêng không?

• Có phí sao y, photo, lưu hồ sơ không?

• Nếu công chứng ngoài giờ hoặc ngoài trụ sở thì phụ phí bao nhiêu?

• Có xuất biên lai, hóa đơn hoặc chứng từ thanh toán không?

Cách tính phí công chứng mua bán nhà đất

Cách tính cơ bản là xác định giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, sau đó áp vào đúng bậc trong bảng phí.

Ví dụ 1: Nhà đất giá 2 tỷ đồng

Nhà đất 2 tỷ đồng thuộc bậc trên 1 tỷ đến 3 tỷ đồng.

Công thức:

1.000.000 đồng + 0,06% x phần vượt quá 1 tỷ đồng

Phần vượt quá là 1 tỷ đồng.

Phí công chứng ước tính:

1.000.000 + 0,06% x 1.000.000.000 = 1.600.000 đồng

Ví dụ 2: Nhà đất giá 3 tỷ đồng

Nhà đất 3 tỷ đồng vẫn thuộc bậc trên 1 tỷ đến 3 tỷ đồng.

Phí công chứng ước tính:

1.000.000 + 0,06% x 2.000.000.000 = 2.200.000 đồng

Xem thêm Thanh lý hợp đồng mua bán nhà: quy trình chấm dứt an toàn, tránh tranh chấp về sau

Ví dụ 3: Nhà đất giá 5 tỷ đồng

Nhà đất 5 tỷ đồng thuộc bậc trên 3 tỷ đến 5 tỷ đồng.

Công thức:

2.200.000 đồng + 0,05% x phần vượt quá 3 tỷ đồng

Phần vượt quá là 2 tỷ đồng.

Phí công chứng ước tính:

2.200.000 + 0,05% x 2.000.000.000 = 3.200.000 đồng

Tổng chi phí cần chuẩn bị khi mua bán nhà đất

Để dễ hình dung, giả sử một căn nhà chuyển nhượng giá 3 tỷ đồng, các khoản thường cần tính trước gồm:

Bảng trên chỉ để người mua hình dung ngân sách, không thay thế thông báo thuế hoặc báo phí chính thức. Khi giao dịch thật, bạn nên hỏi trực tiếp văn phòng công chứng, cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị tư vấn hồ sơ.

Ai là người chịu chi phí công chứng mua bán nhà đất?

Đây là câu hỏi rất dễ gây tranh cãi khi mua nhà.

Về nguyên tắc, Luật Công chứng 2024 quy định người yêu cầu công chứng giao dịch phải nộp phí công chứng. Tuy nhiên, trong giao dịch mua bán nhà đất, bên mua và bên bán có thể thỏa thuận ai là người thanh toán khoản phí này.

Thực tế thường gặp:

• Bên mua trả phí công chứng vì bên mua là người cần hoàn tất hồ sơ để sang tên.

• Bên bán trả thuế thu nhập cá nhân.

• Bên mua trả lệ phí trước bạ.

• Hai bên chia đôi phí công chứng.

• Một bên chịu toàn bộ để hỗ trợ giao dịch diễn ra nhanh hơn.

Không có một “luật ngầm” áp dụng cho mọi giao dịch. Điều quan trọng là phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc hoặc thỏa thuận mua bán: ai chịu phí công chứng, ai chịu thuế TNCN, ai chịu lệ phí trước bạ, ai chịu phí sang tên và phí dịch vụ nếu có.

Chi phí công chứng mua bán nhà đất khác tỉnh có khác không?

Về phí công chứng hợp đồng, biểu phí được quy định theo văn bản chung nên cách tính cơ bản không thay đổi chỉ vì nhà đất nằm ở tỉnh khác. Tuy nhiên, các khoản dịch vụ đi kèm có thể khác nhau theo từng địa phương, từng tổ chức công chứng và yêu cầu cụ thể của hồ sơ.

Ví dụ, nếu hồ sơ cần công chứng ngoài trụ sở vì người bán lớn tuổi, đang điều trị hoặc không thể đi lại, chi phí thực tế có thể cao hơn. Nếu phải xác minh thêm tình trạng giấy tờ, dịch thuật hoặc bổ sung hồ sơ, bạn cũng nên dự phòng thêm thời gian và chi phí.

Cách tiết kiệm chi phí công chứng hợp lý

Tiết kiệm ở đây không phải là tìm cách né nghĩa vụ tài chính, mà là tránh các khoản phát sinh không rõ ràng và chuẩn bị hồ sơ tốt hơn.

Hỏi bảng phí trước khi đặt lịch

Trước khi chọn văn phòng công chứng, bạn nên gọi hỏi trước:

• Phí công chứng hợp đồng dự kiến.

• Phí soạn thảo hợp đồng.

• Phí sao y, photo, in ấn.

• Phí ngoài giờ hoặc ngoài trụ sở nếu có.

• Thời gian xử lý hồ sơ.

Chuẩn bị đủ giấy tờ ngay từ đầu

Hồ sơ càng thiếu, càng dễ phát sinh thời gian và chi phí. Người mua nên yêu cầu bên bán chuẩn bị sổ đỏ/sổ hồng, giấy tờ nhân thân, giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân, giấy tờ liên quan đến tài sản chung riêng nếu có.

Xem thêm Mua nhà sổ chung có công chứng được không? Những điểm phải kiểm tra trước khi đặt cọc

Thỏa thuận rõ ai trả khoản nào

Đây là cách “tiết kiệm tranh cãi” quan trọng nhất. Nhiều giao dịch không vướng vì số tiền phí lớn, mà vướng vì đến ngày công chứng mới tranh luận ai phải trả.

Hãy ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc:

• Bên nào trả phí công chứng.

• Bên nào trả thuế TNCN.

• Bên nào trả lệ phí trước bạ.

• Bên nào trả phí sang tên.

• Nếu phát sinh chi phí do lỗi hồ sơ của bên nào thì bên đó chịu hay hai bên cùng chia.

Những lỗi thường gặp

• Không hỏi rõ ai chịu phí công chứng trước khi đặt cọc.

• Chỉ tính tiền mua nhà mà quên lệ phí trước bạ và chi phí sang tên.

• Nghĩ phí công chứng là một tỷ lệ cố định trên giá nhà.

• Tin lời ước tính miệng mà không hỏi bảng phí chính thức.

• Không kiểm tra phí soạn thảo, photo, sao y, công chứng ngoài giờ.

• Không ghi rõ thuế phí trong hợp đồng đặt cọc.

• Không hỏi trường hợp nào được miễn thuế TNCN.

• Không chuẩn bị đủ giấy tờ nhân thân, hôn nhân, tài sản chung riêng.

• Không yêu cầu chứng từ sau khi thanh toán phí.

• Nhầm giữa phí công chứng, lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân.

Checklist dành cho người mua nhà

Trước ngày công chứng, bạn nên kiểm tra nhanh các mục sau:

• Đã thống nhất giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng.

• Đã hỏi phí công chứng dự kiến.

• Đã hỏi phí soạn thảo, sao y, photo nếu có.

• Đã thỏa thuận ai trả phí công chứng.

• Đã thỏa thuận ai trả thuế TNCN.

• Đã thỏa thuận ai trả lệ phí trước bạ.

• Đã thỏa thuận ai làm thủ tục sang tên.

• Đã kiểm tra giấy tờ nhân thân của các bên.

• Đã kiểm tra tình trạng hôn nhân/tài sản chung riêng của bên bán.

  Xem thêm Hợp Đồng Tặng Cho Quyền Sử Dụng Đất Vs Mua Bán Nhà Đất: Chi Phí, Thuế Và Rủi Ro Lách Luật

• Đã kiểm tra sổ đỏ/sổ hồng bản gốc.

• Đã hỏi trước các khoản phí phát sinh.

• Đã chuẩn bị phương thức thanh toán an toàn khi ký công chứng.

Kết luận

Chi phí công chứng mua bán nhà đất không quá khó tính, nhưng rất dễ bị hiểu nhầm nếu người mua chỉ nghe ước lượng chung chung. Bạn cần phân biệt rõ phí công chứng hợp đồng, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, phí sang tên và các chi phí dịch vụ phát sinh.

Điều quan trọng nhất là đừng để đến ngày ký mới hỏi “ai trả khoản này?”. Hãy thỏa thuận từ giai đoạn đặt cọc, ghi rõ bằng văn bản và kiểm tra lại tại văn phòng công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền trước khi thanh toán.

La Bàn Nhà sẽ tiếp tục đồng hành cùng bạn trong các bước kiểm tra giấy tờ, tính toán chi phí và chuẩn bị an toàn hơn trước khi mua nhà.

FAQ

Câu hỏi 1: Công chứng mua nhà 3 tỷ hết bao nhiêu tiền?

Trả lời: Nếu tính riêng phí công chứng hợp đồng theo biểu phí hiện hành, nhà đất giá 3 tỷ đồng có phí công chứng khoảng 2,2 triệu đồng. Tuy nhiên, tổng tiền bạn cần chuẩn bị có thể cao hơn nếu tính thêm lệ phí trước bạ, thuế TNCN, phí sang tên và phí dịch vụ phát sinh.

Câu hỏi 2: Ai là người trả phí công chứng mua bán nhà đất?

Trả lời: Người yêu cầu công chứng là người nộp phí công chứng theo quy định, nhưng trong thực tế bên mua và bên bán có thể thỏa thuận ai trả. Nên ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc hoặc thỏa thuận mua bán để tránh tranh cãi.

Câu hỏi 3: Lệ phí trước bạ nhà đất là gì?

Trả lời: Lệ phí trước bạ là khoản phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất. Với nhà, đất, mức thu phổ biến là 0,5% giá tính lệ phí trước bạ theo quy định hiện hành.

Câu hỏi 4: Công chứng nhà nước có rẻ hơn văn phòng công chứng tư nhân không?

Trả lời: Phí công chứng hợp đồng được tính theo biểu phí chung. Tuy nhiên, phí dịch vụ theo yêu cầu như soạn thảo, sao y, ngoài giờ, ngoài trụ sở có thể khác nhau. Bạn nên hỏi bảng phí trước khi đặt lịch.

Câu hỏi 5: Có cách nào giảm chi phí công chứng không?

Trả lời: Bạn khó có thể “giảm” phí công chứng chính nếu đã áp đúng biểu phí. Nhưng có thể tránh chi phí phát sinh bằng cách chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, hỏi rõ bảng phí, hạn chế công chứng ngoài giờ/ngoài trụ sở nếu không cần thiết và thỏa thuận rõ ai trả khoản nào.

Câu hỏi 6: Thuế TNCN khi bán nhà là bao nhiêu?

Trả lời: Thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú thường tính bằng 2% giá chuyển nhượng. Một số trường hợp có thể được miễn, ví dụ chuyển nhượng giữa một số quan hệ thân nhân gần hoặc nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam nếu đáp ứng điều kiện.