Mẫu Giấy Đặt Cọc Mua Nhà Và Cách Viết Để Tránh Mất Cọc

Mua nhà thường là quyết định tài chính lớn nhất của một gia đình. Vì vậy, chỉ một tờ giấy đặt cọc viết thiếu thông tin, ghi không rõ điều kiện hoàn cọc, hoặc ký với người chưa đủ quyền bán cũng có thể khiến người mua rơi vào tình huống rất khó xử lý.

Nhiều người nghĩ giấy đặt cọc chỉ là “giấy viết tay cho chắc”, nhưng thực tế đây là văn bản ghi nhận thỏa thuận quan trọng giữa bên mua và bên bán. Theo quy định về đặt cọc trong Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Bài viết này sẽ giúp bạn nắm được mẫu giấy đặt cọc mua nhà, cách viết từng phần và những điều khoản nên có để hạn chế rủi ro trước khi xuống tiền.

Giấy đặt cọc mua nhà là gì? Có giá trị pháp lý không?

Giấy đặt cọc mua nhà là văn bản ghi nhận việc bên mua giao trước một khoản tiền cho bên bán để giữ quyền mua căn nhà, căn hộ, đất nền hoặc tài sản nhà đất khác trong một thời gian nhất định.

Về bản chất, giấy đặt cọc thường nhằm bảo đảm một trong hai việc:

• Bên bán không bán tài sản đó cho người khác trong thời gian đã thỏa thuận.

• Hai bên sẽ tiến tới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc công chứng theo đúng thời hạn.

Giấy đặt cọc có thể được viết tay hoặc đánh máy. Điều quan trọng không nằm ở việc viết tay hay in sẵn, mà nằm ở nội dung thỏa thuận, thông tin các bên, thông tin tài sản, chữ ký và việc các bên tự nguyện giao kết.

Một giao dịch dân sự nói chung cần đáp ứng các điều kiện cơ bản như: chủ thể có năng lực phù hợp, các bên tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Trường hợp pháp luật yêu cầu hình thức cụ thể thì phải tuân theo hình thức đó.

Lưu ý: giấy đặt cọc không thay thế hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất, hợp đồng chuyển nhượng thường phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật đất đai hiện hành.

Mẫu giấy đặt cọc mua nhà/đất/chung cư tham khảo

Dưới đây là mẫu tham khảo cơ bản. Khi giao dịch giá trị lớn, người mua nên nhờ luật sư, công chứng viên hoặc người có chuyên môn kiểm tra lại trước khi ký.

Mẫu giấy đặt cọc mua nhà viết tay đơn giản

GIẤY ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ/ĐẤT

Hôm nay, ngày …… tháng …… năm ……, tại ………………………………………

Chúng tôi gồm có:

Bên đặt cọc / Bên mua:
Họ và tên: …………………………………………………………………………
Ngày sinh: …………………………………………………………………………
Số CCCD/Hộ chiếu: ……………………… cấp ngày ………… tại …………
Địa chỉ thường trú: ………………………………………………………………
Số điện thoại: ……………………………………………………………………

Bên nhận cọc / Bên bán:
Họ và tên: …………………………………………………………………………
Ngày sinh: …………………………………………………………………………
Số CCCD/Hộ chiếu: ……………………… cấp ngày ………… tại …………
Địa chỉ thường trú: ………………………………………………………………
Số điện thoại: ……………………………………………………………………

Hai bên thống nhất lập giấy đặt cọc với các nội dung sau:

Điều 1. Tài sản giao dịch
Bên bán đồng ý bán cho bên mua tài sản là:
Loại tài sản: nhà ở / đất ở / căn hộ chung cư / tài sản khác: ……………
Địa chỉ tài sản: …………………………………………………………………
Thông tin giấy chứng nhận: số ……………, số vào sổ ……………, cấp ngày ………… bởi …………
Diện tích: …………… m²
Kết cấu / hiện trạng: ……………………………………………………………
Tình trạng pháp lý: ………………………………………………………………

Điều 2. Giá chuyển nhượng dự kiến
Giá mua bán hai bên thỏa thuận là: ……………………… đồng
Bằng chữ: …………………………………………………………………………

Điều 3. Số tiền đặt cọc
Bên mua đặt cọc cho bên bán số tiền: ……………………… đồng
Bằng chữ: …………………………………………………………………………
Hình thức giao tiền: tiền mặt / chuyển khoản
Thời điểm giao tiền: ……………………………………………………………
Tài khoản nhận tiền nếu chuyển khoản: ………………………………………

Điều 4. Thời hạn đặt cọc và thời điểm ký hợp đồng
Hai bên thống nhất thời hạn đặt cọc từ ngày ………… đến ngày …………
Chậm nhất vào ngày …………, hai bên sẽ ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng tại …………………………

Điều 5. Xử lý tiền cọc
Nếu bên mua từ chối mua không do lỗi của bên bán hoặc không thuộc điều kiện hoàn cọc đã thỏa thuận, bên mua có thể mất số tiền đặt cọc.
Nếu bên bán từ chối bán, không thực hiện đúng cam kết hoặc tài sản không đủ điều kiện giao dịch như đã cam kết, bên bán phải hoàn trả tiền cọc và khoản phạt cọc theo thỏa thuận của hai bên.
Trường hợp hai bên thỏa thuận khác, cần ghi rõ: …………………………

Điều 6. Cam kết của bên bán
Bên bán cam kết:

• Là chủ sở hữu/chủ sử dụng hợp pháp hoặc có đủ thẩm quyền giao dịch.

• Tài sản không bị tranh chấp, không bị kê biên, không bị ngăn chặn giao dịch tại thời điểm ký, trừ khi đã thông báo rõ cho bên mua.

• Thông tin cung cấp cho bên mua là trung thực.

• Sẽ phối hợp ký hồ sơ công chứng, sang tên theo đúng thời hạn đã thỏa thuận.

Điều 7. Cam kết của bên mua
Bên mua cam kết:

• Đã xem xét hiện trạng tài sản và giấy tờ liên quan trong phạm vi được cung cấp.

• Thanh toán các khoản tiếp theo đúng tiến độ đã thỏa thuận.

• Phối hợp thực hiện thủ tục công chứng, sang tên nếu giao dịch đủ điều kiện.

Điều 8. Thỏa thuận khác
Thuế, phí, lệ phí, phí công chứng, phí môi giới nếu có do bên nào chịu: …………
Điều kiện hoàn cọc nếu hồ sơ vay ngân hàng không được duyệt: …………
Điều kiện hoàn cọc nếu phát hiện quy hoạch, tranh chấp, sai thông tin pháp lý: …………
Các thỏa thuận khác: ……………………………………………………………

Giấy này được lập thành …… bản, mỗi bên giữ …… bản, có giá trị như nhau.

BÊN ĐẶT CỌC / BÊN MUA
Ký, ghi rõ họ tên

BÊN NHẬN CỌC / BÊN BÁN
Ký, ghi rõ họ tên

NGƯỜI LÀM CHỨNG nếu có
Ký, ghi rõ họ tên

Mẫu in sẵn chi tiết nên có thêm những gì?

Với giao dịch nhà phố, đất thổ cư, căn hộ giá trị lớn, mẫu in sẵn nên có thêm các phụ lục sau:

• Ảnh chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy tờ pháp lý liên quan.

• Ảnh chụp CCCD của các bên.

• Sơ đồ vị trí, số thửa, số tờ bản đồ nếu là đất.

• Danh sách tài sản bàn giao kèm theo nếu mua nhà có nội thất.

• Biên nhận tiền cọc hoặc ủy nhiệm chi chuyển khoản.

• Điều khoản về thời điểm bàn giao nhà.

• Điều khoản về bên chịu thuế, phí và chi phí phát sinh.

Cách viết giấy đặt cọc mua nhà từng phần

1. Thông tin các bên phải ghi đủ và đúng

Đừng chỉ ghi tên và số điện thoại. Người mua nên yêu cầu ghi đầy đủ:

• Họ tên đúng theo CCCD.

• Số CCCD hoặc hộ chiếu.

• Ngày cấp, nơi cấp nếu có.

• Địa chỉ thường trú.

• Tình trạng hôn nhân nếu tài sản liên quan đến vợ chồng.

• Số điện thoại liên hệ.

Nếu nhà đất là tài sản chung của vợ chồng, tài sản thừa kế hoặc đồng sở hữu nhiều người, người mua cần kiểm tra xem ai có quyền ký. Một người đứng ra nhận cọc nhưng không có đủ sự đồng ý của các đồng sở hữu có thể khiến giao dịch phát sinh tranh chấp.

2. Thông tin tài sản phải mô tả càng rõ càng tốt

Một lỗi rất phổ biến là giấy cọc chỉ ghi “đặt cọc mua căn nhà tại đường X” mà không ghi rõ số thửa, diện tích, giấy chứng nhận, hiện trạng hoặc tình trạng pháp lý.

Người mua nên ghi:

• Địa chỉ nhà đất.

• Số thửa, tờ bản đồ nếu có.

• Diện tích đất, diện tích xây dựng.

• Kết cấu nhà: số tầng, số phòng, hiện trạng xây dựng.

• Thông tin giấy chứng nhận.

• Tài sản có đang thế chấp, tranh chấp, cho thuê hoặc bị ngăn chặn giao dịch không.

• Lối đi, hẻm, ranh giới, phần sử dụng chung nếu có.

Với căn hộ chung cư, nên ghi rõ mã căn, tầng, block, diện tích thông thủy/tim tường nếu có, tình trạng sổ hồng, tình trạng bàn giao và nghĩa vụ phí quản lý còn tồn đọng.

3. Số tiền đặt cọc và hình thức giao tiền phải rõ ràng

Số tiền đặt cọc cần ghi bằng số và bằng chữ. Nếu chuyển khoản, nội dung chuyển khoản nên rõ ràng, ví dụ: “Đặt cọc mua nhà theo giấy đặt cọc ngày …”.

Không nên giao tiền mặt mà không có biên nhận. Nếu bắt buộc giao tiền mặt, nên có người làm chứng, ký nhận đủ tiền và ghi rõ thời điểm giao nhận.

4. Thời hạn đặt cọc phải gắn với mốc công việc cụ thể

Thay vì chỉ ghi “đặt cọc trong 30 ngày”, nên ghi rõ:

• Ngày cuối cùng phải ký công chứng.

• Ngày bên bán cung cấp hồ sơ pháp lý.

• Ngày bên mua thanh toán đợt tiếp theo.

• Ngày bàn giao nhà.

• Trường hợp cần gia hạn thì gia hạn bằng văn bản hay tin nhắn có xác nhận.

Càng rõ mốc thời gian, càng giảm tranh cãi về việc ai chậm, ai vi phạm.

4 điều khoản bắt buộc nên có để bảo vệ người mua

Điều khoản 1: Điều kiện hoàn cọc

Người mua nên thỏa thuận rõ các trường hợp được hoàn cọc, ví dụ:

• Tài sản không đúng thông tin bên bán đã cam kết.

• Nhà đất đang tranh chấp, bị ngăn chặn, bị kê biên hoặc không đủ điều kiện chuyển nhượng.

• Người ký nhận cọc không đủ quyền bán.

• Không thể công chứng do lỗi hồ sơ pháp lý từ bên bán.

• Hồ sơ vay ngân hàng không được duyệt, nếu hai bên đã thống nhất điều kiện này từ đầu.

Điểm quan trọng là phải ghi cụ thể, không chỉ nói miệng.

Điều khoản 2: Phạt cọc khi một bên vi phạm

Theo quy định về đặt cọc, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc có thể thuộc về bên nhận cọc; nếu bên nhận cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Dù vậy, trên thực tế, người mua vẫn nên ghi rõ cơ chế xử lý tiền cọc để tránh tranh cãi, nhất là khi hai bên muốn thỏa thuận mức phạt khác.

Điều khoản 3: Cam kết pháp lý của bên bán

Bên bán nên cam kết rõ tài sản đủ điều kiện giao dịch, thông tin cung cấp là đúng và sẽ chịu trách nhiệm nếu có sai lệch. Với nhà đất đang thế chấp ngân hàng, cần ghi rõ cách giải chấp, thời điểm giải chấp và bên nào chịu chi phí liên quan.

Điều khoản 4: Thuế phí, công chứng, bàn giao

Nhiều tranh chấp nhỏ nhưng gây khó chịu lại đến từ các khoản chi phí và thời điểm bàn giao. Vì vậy, giấy cọc nên ghi rõ:

• Ai chịu thuế thu nhập cá nhân.

• Ai chịu lệ phí trước bạ.

• Ai chịu phí công chứng.

• Thời điểm bàn giao nhà.

• Nhà bàn giao kèm những gì.

• Tiền điện, nước, phí quản lý, phí dịch vụ được chốt đến ngày nào.

Những lỗi thường gặp

• Copy mẫu giấy đặt cọc mua nhà trên mạng nhưng không chỉnh theo tình huống thực tế.

• Chỉ ký với một người trong khi tài sản thuộc sở hữu chung.

• Không kiểm tra CCCD, giấy chứng nhận và tình trạng hôn nhân của bên bán.

• Không ghi rõ điều kiện hoàn cọc.

• Không mô tả chi tiết tài sản.

• Không ghi thời hạn công chứng, thời hạn bàn giao.

• Giao tiền mặt nhưng không có biên nhận.

• Không ký nháy từng trang nếu giấy cọc có nhiều trang.

• Không ghi rõ khoản phạt cọc hoặc cách xử lý khi một bên vi phạm.

• Không kiểm tra tình trạng quy hoạch, tranh chấp, thế chấp trước khi xuống tiền.

Checklist dành cho người mua nhà trước khi ký giấy đặt cọc

Trước khi ký, bạn nên tự rà soát nhanh các mục sau:

• Đã xem bản gốc giấy chứng nhận chưa?

• Người ký nhận cọc có đúng là chủ sở hữu/chủ sử dụng hoặc người được ủy quyền hợp lệ không?

• Nếu tài sản là của vợ chồng, cả hai vợ chồng đã đồng ý chưa?

• Nếu tài sản đồng sở hữu, tất cả đồng sở hữu đã đồng ý chưa?

• Đã kiểm tra tài sản có tranh chấp, thế chấp, kê biên hoặc bị ngăn chặn giao dịch chưa?

• Đã ghi rõ số tiền cọc bằng số và bằng chữ chưa?

• Đã ghi rõ ngày ký công chứng chưa?

• Đã có điều kiện hoàn cọc chưa?

• Đã ghi rõ bên chịu thuế phí chưa?

• Đã có biên nhận hoặc chứng từ chuyển khoản chưa?

• Các trang đã được ký nháy chưa?

• Có người làm chứng hoặc bên chuyên môn kiểm tra nếu giao dịch lớn chưa?

Kết luận

Mẫu giấy đặt cọc mua nhà không nên được xem là thủ tục cho có. Đây là văn bản quan trọng giúp người mua bảo vệ tiền cọc, kiểm soát tiến độ giao dịch và giảm rủi ro trước khi ký hợp đồng mua bán chính thức.

Một mẫu giấy cọc tốt cần có đủ thông tin các bên, mô tả rõ tài sản, số tiền cọc, thời hạn công chứng, điều kiện hoàn cọc, phạt cọc, cam kết pháp lý và cách xử lý chi phí phát sinh.

Nếu giao dịch có giá trị lớn, tài sản đang thế chấp, đồng sở hữu, thừa kế, chưa hoàn công hoặc có dấu hiệu pháp lý phức tạp, người mua nên nhờ luật sư, công chứng viên hoặc chuyên gia nhà đất xem lại giấy cọc trước khi ký.

La Bàn Nhà sẽ tiếp tục đồng hành cùng bạn trong các bước kiểm tra, so sánh và chuẩn bị trước khi mua nhà, để mỗi quyết định xuống tiền đều rõ ràng và an toàn hơn.

FAQ

Câu hỏi 1: Giấy đặt cọc mua nhà viết tay có giá trị không?

Trả lời: Có thể có giá trị nếu nội dung thỏa thuận rõ ràng, các bên có năng lực phù hợp, tự nguyện ký và giao dịch không vi phạm điều cấm của luật. Tuy nhiên, với giao dịch lớn, nên đánh máy rõ ràng, ký từng trang và lưu chứng từ giao nhận tiền.

Câu hỏi 2: Giấy đặt cọc mua nhà có cần công chứng không?

Trả lời: Pháp luật không phải lúc nào cũng bắt buộc giấy đặt cọc phải công chứng. Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất chính thức thường phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Với khoản cọc lớn, công chứng hoặc có người chuyên môn kiểm tra vẫn là cách giúp tăng độ an toàn.

Câu hỏi 3: Đặt cọc mua nhà chung cư dùng mẫu nào?

Trả lời: Có thể dùng mẫu giấy đặt cọc mua nhà chung, nhưng cần bổ sung thông tin riêng của căn hộ như mã căn, tầng, block, diện tích, tình trạng sổ hồng, phí quản lý, thời điểm bàn giao và các khoản còn nợ nếu có.

Câu hỏi 4: Có cần người làm chứng khi viết giấy đặt cọc không?

Trả lời: Không phải mọi trường hợp đều bắt buộc có người làm chứng. Tuy nhiên, nếu giao tiền mặt, giao dịch với người chưa quen hoặc hồ sơ phức tạp, người làm chứng có thể giúp tăng tính rõ ràng khi phát sinh tranh chấp.

Câu hỏi 5: Nếu bên bán đổi ý không bán thì người mua có lấy lại cọc không?

Trả lời: Thông thường, nếu bên nhận cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải hoàn lại tiền cọc và khoản tương đương tiền cọc, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác. Người mua nên ghi rõ điều này trong giấy cọc để hạn chế tranh cãi.

Câu hỏi 6: Đặt cọc mua nhà đang thế chấp ngân hàng có nên không?

Trả lời: Có thể xem xét, nhưng cần ghi rất rõ quy trình giải chấp, thời điểm giải chấp, bên nào chịu chi phí, tiền cọc có dùng để giải chấp không và điều kiện hoàn cọc nếu không giải chấp được. Nên nhờ ngân hàng hoặc người có chuyên môn kiểm tra trước khi ký.